从事房地产开发的企业应该对其中的大部分按时负责

< 无锡代办公司注册p>行政机关缴纳增值税、企业个人所得税、土地税率、城市维护建设工程税、土地使用税、房产税、车船税、营业税、所得税、教育费附加等大部分税(费)。同时房地产开发有征地、后期规划、工程、出售、竣工等方案，各环节税收问题侧重点不同。笔者以房地产开发项目为例，详细阐述了房地产企业的税收制度，以供纳税参考。

一、下一阶段征地

项目开发前，无锡代理公司注册的房地产开发企业通过各种渠道取得了物业使用权，涉及的增值税大部分主要包括契税、耕地占用税、营业税、城镇土地使用税。

(1)契税

1.必须取得产权使用权，成为付款人

契税的纳税义务人是在全国范围内转让土地、房屋所有权的单位和个人。即企业、企业、国家机关、军事战略单位、社会团体、其他组织、个体经营者和另一人在转让全境内私有房屋土地使用权和产权时缴纳契税。因此，在项目开发之前，房地产企业必须通过各种方式获得产权使用权，这必然导致所有权的转移，成为缴纳契税的义务人。

2.在税收范围内

《中华人民共和国契税组织法》(国务院令第224号)第二条明确规定，产权和土地使用权的转让，包括转售、赠与和交换，属于广义的土地所有权转让。

《中华人民共和国契税组织法》宪法第八条明确规定，下列转让方式相当于土地使用权转让、房屋买卖或私房征税:土地、私房买卖或股权、股份融资；(一)以获奖、预购、分期融资或资产转让方式承担土地和房屋所有权的；建设转让过程中发生土地使用权转让的；不构成以其他方式转移土地、房屋所有权。

因此，房地产企业通过出让、受让、出售、接受融资、接受捐赠等方式取得土地使用权，属于契税的征税范围。

3.计税基础

司法部、国家研究所

关于

《关于征收若干问题的批复》(财税字〔1998〕96号)第一条明确规定了计税价格问题，按中华民国

《组织法》(以下简称《组织法》)第四条第一款和《中华人民共和国契税组织法》(以下简称《章程》)第九条明确规定，出让土地使用权、倒卖土地使用权和买卖房屋的计税依据是成交价格，即土地和私有房屋所有权转让合同确定的价格，包括承办人应当支付的货币、器皿、资产或者其他经济发展的个人利益。因此，合同中确定的交易价格中包含的所有价格都在计税基础内。包含在土地使用权出让、土地使用权出让和房屋出售交易价格中的行政服务费属于交易价格的枢纽，不应排除在外。税金应按合同确定的交易价格定额计算缴纳。

《司法部、商务部关于产权使用权转让及其他相关契税难点问题的通知》(国税发〔2004〕134号)明确规定，产权使用权转让的，契税计税价格为人为因素取得土地使用权所支付的全部经济发展个人收益。

(一)以协议方式转让的，契税价格为交易价格。交易价格包括货币、器皿、资产和其他应由承办者支付的经济发展的个人利益，如土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、城市规划设施费等。

没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收管理机关可以按照下列两种方式依次确定:

1.风险评估价格:由中央政府批准设立的房地产风险评估政府机构根据同一土地、同一类型房地产进行综合评估，并经当地税务机关确认的价格。

2.标准地租:天津市县级以上人民政府公布的标准地租。

(2)以经纪方式出售的，契税的计税价格一般确定为经纪的成交价格，包括土地出让金、城市规划设施费和各种补偿费用。

二、土地使用权如先由无锡代理公司以划拨方式登记，经批准后变更为出让方式，则契税为非法缴纳，计税依据为无锡代理公司应偿还的土地出让金等出让费用。

《商务部关于特定产权使用权转让契税计税依据的批复》(国税函[2009]603号)《关于海淀区地方税务局关于确定产权使用权转让契税计税依据的请示》(国税函发[2009]124号)内容如下:根据《司法部、商务部关于土地使用权转让有关税收问题的通知》(财税[2004]134号) 对在“招标、拍卖、挂牌”过程中承担物业使用权的，按照土地交易总价征收契税，不扣除后期土地成本。

因此，从上述文件来看，房地产企业取得土地的契税政策应注意其:

第一，认为取得土地使用权所支付的经济发展的一切个人利益都是契税的计税依据。所有经济发展贷款包括货币、器皿、资产等经济发展贷款。国税函[2002]1094号文明确规定，以工程项目交换方式接受土地使用权属于契税征收范围。再比如国税函[2004]322号，明确规定土地集资属于契税征收范围，即投资者以土地集资，受让方以自有股份作为支付对价，计税依据为股本出资额。

二、契税不得因土地出让金而减免。《商务部关于免征土地出让金的产权和使用权转让征收契税问题的批复》(国税函〔2005〕436号)和《关于中央政府零地价转让产权和使用权征收契税问题的请示》(地〔2005〕166号) 海淀区地方税务局明确规定，根据《中华人民共和国契税组织法》及其章程的有关明确规定，接受产权和使用权应缴纳的土地出让金，不得因土地出让金的减少而减免契税。

4.间接征地的契税问题

在房地产企业的公共政策中，土地使用权是通过企业股权转让、企业合并、企业分立等方式间接取得的。在上述方法中，一般来说，土地所有权没有发生变化，免契税的福利待遇一般不征收或享受。如《司法部、商务部关于企业改制重组若干契税政策的通知》(财税[2008]175号)明确规定，股权转让中，企业股份由单位和一人承担，企业土地和私有房屋所有权不转移，不征收契税；两个以上企业按照立法明文规定和合同约定合并改建为一个企业，原融资整体存在的，被合并企业承担原合并方的土地和房屋所有权，免征契税；企业按照立法明确规定，合同设定为两个或两个以上企业，整体融资相同，衍生方和新成立方继承原企业土地和房屋所有权，不征收契税。所以，房地产企业通过重组取得土地时，有一个空的契税内部准备。

(2)耕地占用税

1.占用耕地建房，成为付款人

无锡代理公司登记的单位和个人占用耕地建房和从事其他非农业建设项目的，按耕地占用税征税。因此，房地产企业开发房地产必须通过出让和受让的方式占用耕地，自然成为耕地占用税。

但原《中华人民共和国耕地占用税组织法》(中华人民共和国教育部[1987]2号无锡代理公司登记第7号)不适用于外商投资企业。因此，在2008年1月1日《中华人民共和国耕地占用税组织法》(国务院令第511号)生效之前，外商投资房地产企业占用的耕地不征收耕地占用税。国务院511号令实施后，耕地占用税包括单位和一人。单位包括国有企业、集体无锡代理注册企业、国有企业、公私合营企业、外商投资企业、外国企业及其他企业、企事业单位、社会团体、国家事业单位、军队单位等单位；一个人包括一批工商业户和另一个人。

2.在税收范围内

《中华人民共和国耕地占用税组织法》(国务院令第511号)第二条明确规定，耕地主要是指种植农作物的土地。

3.计税基础

《中华人民共和国耕地占用税组织法》(国务院令第511号)第四条明确规定，耕地占用税按照特定占用缴纳税款的村民小组计算。

4、交责任周

经批准占用耕地的，缴纳耕地占用税责任发生的周为从土地管理机构收到税款并办理占用农用地手续之日。

(3).

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1、土地使用权出让、转让合同按权属转移按征收

房地产企业以出让或受让方式取得土地时，必须签订土地使用权出让合同和土地使用权出让合同。根据《司法部、商务部关于若干税收政策的通知》(财税[2006]162号)第三条规定，土地使用权出让合同和土地使用权出让合同按照权属转移文件征税。

2、开发住房，经济开发住房可以减免

《司法部、商务部关于经济开发用房和房屋租赁相关税收制度的通知》(财税〔2008〕24号)明确规定，公司在经济开发和产品住宅项目中建设经济开发用房和房屋。如能提供政府机构出具的相关材料，公司应缴纳的税款可按经济开发用房和住宅的占地面积占总占地面积的比例免征。

(4)城市土地税

1、使用城市土地作为付款人

《中华人民共和国城市土地使用税组织法》(国务院令第17号)第二条明确规定，在城市、县城、建制镇和工矿区使用土地的单位和个人缴纳城市土地使用税(以下简称土地使用税)。前款所称单位包括国有企业、集体企业、国有企业、公私合营企业、外商投资企业、外国企业、其他企事业单位、社会团体、国家事业单位、军队等单位；“一个人”包括集体工商户和另一个人。所以房地产企业收购的土地位于市、县、乡镇和工矿区，自然成为城市土地使用税。正如《商务部关于土地使用权受让人征收土地使用税问题的批复》(国发[1993]50号无锡市代理公司登记第1号)明确规定渝税《关于对外国受让人征收土地使用税的请示》(成[1992]463号)《中华人民共和国城市土地使用税组织法》第二条明确规定:“在现有市、县、 《中华人民共和国城市产权转让组织法》第四十九条也规定:“土地使用者应当按照国家税收法律法规的明确规定缴纳。 “因此，在土地使用税征收区域内使用土地的一切单位和个人，无论是通过出让方式还是转让方式取得的土地使用权，都应当非法缴纳土地使用税。

2.在税收范围内

房地产企业在市、县、镇和工矿区占用土地。

3.计税基础

土地使用税以纳税占用的土地总面积为基础，按照明确规定的税额计算征收。

商务部关于

《关于明确城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发〔2003〕89号)第二条第一款明确规定，购买新增住宅区，从房屋投入使用后的次月起评估

还有城市土地使用税。房地产开发企业应当从房屋投入使用后的当月起降低城镇土地使用税计税依据，但按照未缴房地产和已缴房地产所占面积的比例分担城镇土地使用税的计算。被征用的未开发土地应当按时征收城市土地使用税。房地产开发企业开发公共设施的城市土地使用税，从全部房屋移交后的次月起为零。

4、交责任周

房地产企业城市土地使用责任缴纳周主要分为以下三种情况:

第一，根据《城市土地使用税组织法》第九条规定，对于新征收的土地，城市土地使用税应当区分耕地和非耕地缴纳。征用耕地的，自批准征用之日起1个月内人口开始缴纳城镇土地使用税；征用的非耕地，从批准征用的次月起，缴纳城市土地使用税。

二、根据《司法部、商务部关于城镇土地使用税房产税有关政策的通知》(税〔2006〕186号)，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，受让方从合同交付周的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地周的，受让方从合同签订后的次月起缴纳城市土地使用税。无锡代理公司注册

第三，根据《商务部关于外商投资企业和外国企业征收城市土地使用税疑难问题的批复》(国税函[2007]596号)，外商投资企业和外国企业从2007年1月1日起缴纳城市土地使用税，其纳税周与上述完全相同，因此内资和外资房地产开发企业缴纳城市土地使用税的方式相同。

5、发展住房，经济发展住房可以减少

《司法部、商务部关于经济适用住房和房屋经济开发适用住房和房屋租赁税收制度的通知》(财税〔2008〕24号)明确规定，经济适用住房和房屋经济开发适用住房建设项目和公共设施的单位，按照中央规定的价格免征城市土地使用税。公司建有经济适用房和产品住宅项目，经济开发房和产品住宅项目。如能为政府机构出具无锡代理登记工具提供相关材料，则公司应缴纳的城市土地使用税可按经济发展用房和经济适用住房的占地面积占总占地面积的比例免征。