2016年5月1日以后增值税一般纳税人(以下简称纳税人)取得并以人民币核算的房地产，以及2016年5月1日以后在建的房地产，依据

《关于全面推进增值税转型改革的通知》(国税发〔2016〕36号)

及其附件，结合商务部2016年第15号新闻稿，

房地产进项税分期抵扣暂行规定

明确规定两年内从销项税额中扣除进项税额(简称进项税额分期扣除)，部分增值税政策描述如下:

⊙同样的房产，房屋不上市

。

注:纳税人在2016年5月1日以后取得并经人民币核算的房地产，包括必要购买、接受捐赠、接受融资入股、出售取得的房地产，进项税分阶段扣除。中小企业在房地产开发中单独开发的房地产项目、投资租赁的房地产以及在施工现场修建的临时建筑和建筑物，不适用分期抵扣进项税额的明确规定。

⊙非收购在建、新改扩建

。

注:在建房地产的建设不属于已取得的房地产，是指纳税人在建的附加、改建、扩建、修缮和装饰性房地产的建设。

原始价值是市场价格和折旧后的剩余市场价值

。

注:房地产原值是指收购房地产时的购买市场价格或份额；房地产的原值是扣除已经计提的折旧后的市场价值；房地产市值率=(房地产市值÷房地产原值)×100%(以前用过)。

⊙增值超过50%，分期到账

。

注:2016年5月1日以后，纳税人购买的运费(指构成单一房地产的材料和电子设备，包括建筑装饰材料和给排水、供暖、公共卫生、照明、照明、通讯、石油天然气、消防、中央空调度、电梯、电机、信息建筑设备设施)及设计公共服务和建筑公共服务， 其中用于新建房地产或改建房地产的，15号文要求纳税人对房地产和在建房地产分别建帐，包括简单公司注册平台、增值税免税项目、集体福利或个人消费的税务项目，分别记录和汇总房地产和在建房地产的生产成本、费用、扣税票据和进项税额抵扣情况(样式自行确定)，并留存审批。

一月60%，一年后

。

注:进项税额分期抵扣应取得2016年5月1日以后开具的有效增值税抵扣联，抵扣联注明或计算的进项税额的60%在取得抵扣联时当期(月)销项税额中扣除；40%计入待抵扣进项税额，从取得抵扣联的1月起第13个月从销项税额中抵扣。纳税人应对不同房地产和在建房地产项目抵扣的进项税进行审核。但是，纳税人出售其获得的房地产或在建房地产项目，并取消它们

金融事务

登记时，允许在公司登记注销清算时，从出售当期(月)或平台期(月)的销项税额中扣除应扣除的进项税额。

⊙购买并移交施工，40%移交到货

。

注:公司注册平台:购买时已扣除进项税的运费和公共服务，如果转移到在建房地产项目建设，则在转移当月(月)从进项税中扣除已扣除进项税的40%，从转移当月1月起第13个月从销项税中扣除待扣除进项税。

⊙简单免费看，社会福利加消费者

。

注:进项税额不能从销项税额中扣除的房地产，仅指计税方法简单且免税的应税项目

增值税

用于工程项目、集体福利或个人消费的房地产。未分配给上述项目的房地产的进项税额可以从销项税额中扣除。

⊙所有伤亡转移出去，到了也留不住

。

注:在建房地产项目施工中发生非正常伤亡时，从外购运费、设计公共服务、建筑公共服务中扣除的进项税额，在当期(月)转出；应抵扣的进项税额不得抵扣。例外是要抵扣的进项税不能抵扣，即事后不能再抵扣，一般要转出。

⊙已冲抵，乘以市值率

。

注:已扣除进项税的房地产，发生非正常伤亡或改变用途的，按简单计税法计税项目配备，免征

增值税

对于工程项目、集体福利或个人消费，可抵扣进项税额按以下公式计算:

不可抵扣进项税=(可抵扣进项税+可抵扣进项税)×房地产市场价值率

可抵扣进项税额小于或等于该房地产可抵扣进项税额的，在该房地产发生变动的当月从进项税额中扣除可抵扣进项税额。可抵扣进项税额低于该房地产的可抵扣进项税额的，应当在该房地产改变用途的当月从进项税额中扣除可抵扣进项税额，并从该房地产的可抵扣进项税额中扣除可抵扣进项税额和可抵扣进项税额的利息。例外情况是，如果扣除可抵扣进项税后，房地产的剩余金额仍可按原计划在第13个月从销项税中扣除。

例如，假设纳税人A在2016年5月底购买了房地产A，取得了1月份开具的增值税专用发票，表明进项税额为100万元。5月底抵扣进项税额60万元，计入待抵扣进项税额40万元。11月底，房产A变更用途。此时市场价值率为95%，无法抵扣的进项税计算=(60+40)×公司注册平台95% 11月末，可抵扣进项税应从进项税(转入进项税)中抵扣60万元，不动产A公司注册平台应抵扣进项税35万元(进项税95万元，利息60万元不能抵扣)。房地产A的可抵扣进项税额为人民币5万元，可按原第13个月即2017年5月底从销项税额中抵扣。

⊙不可冲销，取票据市值

。

注:按照明确规定不允许抵扣进项税的房地产用于变更，用于允许抵扣进项税的项目的，变更后的次月可抵扣进项税按以下公式计算。

可抵扣进项税额=增值税抵扣联注明或计算的进项税额×房地产市场价值率

按照明文规定计算的可抵扣进项税额的60%将在使用变更后的次月从销项税额中扣除，40%计入待抵扣进项税额，从使用变更后的次月起的第13个月从销项税额中扣除。但按照上述明确规定计算的可抵扣进项税除外，应取得2016年5月1日以后开具的有效增值税抵扣联。

例如，假设上述纳税人A的公司房产A在2017年11月再次变更允许抵扣进项税，此时的市值率为85%。根据公司注册平台2016年5月末开具的增值税专用发票，注明进项税额为100万元，计算出的抵扣进项税额为100 × 85% = 85万元。12月底从销项税额中扣除。