土地增值税是比较大的增值税。局级规定一般都是构建的，具体操作口径是大的。可以说十里有异日。当然，这很妨碍我们去探索上海注册的外贸公司讨论一些一般的实质性操作，比如“国家研究院”

金融事务

《关于中小企业房地产开发土地增值税清算管理难点问题的通知》(国税发〔2006〕187号)明确规定:“土地增值税以主管部门批准的房地产开发项目为单位进行清算，以分期项目为单位进行清算。如果开发项目既包括普通房又包括非普通房，上海注册外贸公司的增值额要单独计算。”这里一个是清算单位的说法定义明确，不严谨，各地执行情况参差不齐；第二点，普通房屋需要单独审核，但没有必要单独审核。所以有的要求普通房屋单独清算，有的不要求。以上，我们关注的是相对结构化的国际标准难题。

1.清算前提判断标准:可销售建筑面积

法律法规“国家研究院”

金融事务

增值税发行局

《清算管理条例通知》(国税发〔2009〕91号)明确规定:“第十条符合下列前提条件之一的，主管税务机关可以要求缴纳土地税款。

增值税

清算。(一)已竣工验收的房地产开发项目，转让的房地产建筑面积占整个项目实用建筑面积的比例超过85%，或者虽不超过85%，但剩余实用建筑面积已经出租或者自用的”。

上述规定的清算时间使用“可销售建筑面积”一词，小于范围内项目的“总建筑面积”，因此在判断清算时间时，前者计算的周早于后者计算的周。从税收的角度，当然希望清算越早越好，以保证国家征收的税款第一时间入库；但从纳税的角度来看，清算周越早不一定就越不利，因为中小企业不一定能获得全额的生产成本凭证，后期还有缴纳更多土地增值税的可能，土地增值税滞纳金的金额也是极其巨大的。

当然，对于中小企业来说也不是没有必要。我们可以合理安排销售。例如，上述国税发〔2009〕91号文明确规定的“或虽不超过85%，但剩余实用建筑面积已出租或自用”的后半部分，上海结算明确规定(北京地税新闻稿2016年第7号)该文件称“或虽不超过85%，但剩余实用建筑面积已出租或自用一年以上。”各地对清算周都有一定程度的明确规定，所以当纳税接近85%时，可以提前安排先租后卖的出售方式，延长清算周。这种做法在保利的开发商“地价抵消”的销售策略中可见一斑。一般来说，如果一周延长一年，房地产中小企业就有足够的周时间获得所有的生产成本文件，当然，整个周都应该是预购的。

2.生产成本的收集和分配:建筑面积

建筑面积是土地增值税生产成本分摊标准中仍然强调的概念。国税发〔2009〕91号文件明确规定:“(五)一个项目分期开发或者多个项目同时开发，或者同一项目建设不同类型房地产的，按照简单收益分摊连带费用。”国家层面没有强调建筑面积的基本概念；北京地税新闻稿2016年第7号明确规定:“第三十一条扣除项目定额的计算和分配: (一)纳税分期开发项目或同时开发多个项目，或在同一个项目中建设不同类型的房地产，按照简单收益，以适当的再分配方式分摊连带费用:1。土地占用法:即按房地产总土地所有权面积与土地所有权面积之比；2.建筑面积法:即按照房地产建筑面积占总建筑面积的比例计算分摊:"。

上述明确的操作规则强调的是“建筑面积”的口径，应该说是分摊范围内小于“实用建筑面积”的口径。这样的操作与财政生产成本处理的口径本质上是一致的，似乎避免了税差问题，带来了“上海注册外贸公司滞销建筑面积”生产成本无法进入抵扣项目的难题。唯一的因素是“未售建筑面积”是一个不确定的基本概念。比如有的地下仓库可以双证，自然就变成了“可销售建筑面积”，有的则没有所有权，变成了永久性的“建筑面积”。两个证是否可以同时开出，土地增值税在成本征收上对“建筑面积”有更好的看法。当然是了

中小企业个人所得税

在各方面，大部分都有很大突破，集中在税源好的地区，允许按“可销售建筑面积”分摊成本，这也比较直白，国税发〔2009〕31号文件也没有很好的理解。所以实际上按照这个口径操作的比例只占20%左右，对情况造成负面影响，但是给了我们一点希望。

提醒我交税，

土地增值税

是一种高度地方化的增值税，建设和定位只有在国家层面明确界定。就连国税发〔2009〕91号的操作规程安排都比较厚，远不如2016年的北京地税新闻稿7号实用。因此，中小企业需要根据各地的经营口径和生活习惯进行。

土地增值税

发改委在安排、分期政策、清算方式、出售计划等方面的完善，仅次于可能延迟土地增值税的清算周，为中小企业争取更好的资金商业价值。当然，还是控制土地增值税上海注册外贸公司纳税的可能性比较好。