「公司注册查询」问：房地产企业应怎样确定土地成本价
2021-04-13 14:18:28
[谜题]
我是一家中小型房地产开发企业的财务总监。2009年底，我公司征用并开发了石头的农地。该地块位于老城区，涉及拆迁补偿的补偿问题。开发前，我公司根据拆迁户的具体情况，与拆迁户签订拆迁补偿协议，包括补偿拆迁户的房屋、农田、杂草等公司登记查询专用公共设施，并承诺在原居住区落户。房屋竣工并满足到房前提后，我公司与被拆迁人签订房屋安置协议，确定需要安置的单位数量，并在拆迁安置协议上注明价格。根据国家研究所的说法
《关于外商投资中小企业从事城市社区建设项目征收营业税问题的批复》(国发〔1995〕549号)明确规定，需偿还的总面积中相当于拆迁面积的部分由当地政府支付
行政机关应当根据同一类型居住房屋的成本价进行核算
。公司应该如何确定成本价？我应该在哪个星期付款
？
[解决方案]
《营业税组织法》法律法规第二十条明确规定，纳税人有本法第七条所述价格明显偏低且不执行的，或者相当于本细则第五条所列无销售的应税行为的，其销售按照下列顺序确定:
(一)按照纳税人近期同类应税行为的平均价格；
(二)按其他纳税人近期同类应税行为的平均价格；
(三)按下列公式计算:
销售额=开业生产成本或工程建设生产成本×(1+生产成本利润)→(1-营业税)
第二十五条明确规定，纳税人转让农用地所有权或者出售房地产，采取预缴方式的，其纳税义务发生的周为其收到预缴款项之日。
本细则第五条所称纳税人将不动产或者农用地的所有权无偿交给其他单位或者个人的，纳税义务自不动产或者农用地的所有权转移之日起发生。
纳税人有本细则第五条所称自建行为的，纳税义务发生的周为销售自建房屋纳税义务发生的周。
符合明确规定，在房地产开发公司登记查询步骤中，被补偿房产总面积等于原房产总面积的，应按同类型住宅区成本价评估“出售房产”的营业税；纳税义务发生的周是房地产产权转移的日。
