房地产开发中小企业“拆一还一”的涉税问题仍然是个问题

中小企业财务人员接受行政机关检查的会计处理问题。笔者根据近年来巡逻管理的实践和相关政策的解读，对上述问题做了一些粗浅的研究，希望与随行人员探讨。

第一，增值税问题

中小房地产企业拆迁补偿方式有两种:(1)份额补偿。拆迁人通过货币结算的方式将被拆迁房屋的商业价值补偿给被拆迁房屋中的任何人，这是一种货币补偿方式。(2)所有权交换。拆迁人对被拆迁人没有用自己的房屋或者购买的房屋进行补偿，使任何人都不能继续维持对房屋的产权。这就是我们一般所说的“拆一换一”的补偿方式。同时，根据国家研究所

《国税函发〔2007〕768号关于对出售拆迁补偿房屋的人征收增值税问题的批复》如下:房地产开发公司实施拆迁房屋产权调换时，称之为以资产产权表达的经济发展中的个人利益交换。在房地产开发中，公司将其所拥有的资产产权转让给被拆迁人进行合理避税，获得了相应的个人经济发展利益。根据现行增值税的有关明确规定，增值税应按“出售资产”税目缴纳；其他附近资产的产权是由被拆迁人原拥有的资产的产权从房地产开发公司取得的，这种行为不属于通过捐赠、继承、离婚、个人财产分割等非购买方式取得的房屋。

从以上文件可以看出，房地产开发中小企业应缴纳增值税，增值税以待偿还总面积和待拆除占地面积的相等部分为基础，这部分采用成本价。纳税周是项目的完工结算周，也就是生产成本可以确认的时候。

二、契税的计算

为进一步合理合法避税，具体落实产权转让相关契税政策，推进香港联交所公有住房办理手续，《司法部、商务部关于产权转让等相关契税问题的通知》(财税〔2004〕134号文件)明确相关契税政策如下:

(一)产权所有权的转移，契税价格是承受人为因素取得土地所有权并支付经济发展的全部个人利益。

1、通过协议转让，契税价格为交易价格。交易价格包括货币、器皿、资产和其他应由承办者支付的经济发展的个人利益，如土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、城市规划设施费等。

没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收管理机关可以按照下列两种方式依次确定:

①风险评估价格:由中央政府批准的房地产风险评估政府机构根据同一土地、同一类型房地产进行综合评估，并经当地税务机关确认的价格。

②标准地租:天津市县级以上人民政府公布的标准地租。

2.如果是通过经纪的方式出售，合理避税是合法的。契税计税价格一般应确定为经纪的成交价格，应包括土地出让金、城市规划设施费和各种补偿费用。

(2)先通过划拨方式取得土地所有权，经批准后变更为出让方式的，契税为非法缴纳，计税依据为土地出让金及其他应返还的出让费用。

合理避税合法吗？(3)所购公有住房因补交土地出让金等转移费用而成为几乎所有的，免征土地所有权转移契税。

同时，根据《中华人民共和国契税组织法》第八条明确规定“缴纳契税责任发生的周，是签订土地房屋权属转移合同纳税之日，或者取得其他具有土地房屋权属转移合同物理性质的票据纳税之日”。但是，计税依据是什么呢？什么星期发工资？

笔者认为，“以一换一”业务的契税至少要交两次。

第一阶段是获得土地所有权的下一阶段。

税额为后期征地发生的部分费用，应包括:安置补助费、新来田开发建设工程基金、青苗补偿费、搬家补助费、地上地下附着物及埋藏物补偿费。这些费用一般在搬迁协议中有明确记录。

第二阶段是房屋竣工返还的下一阶段。一、竣工后原居民总面积按庵野秀明同地总面积偿还的，当地同一土地有国际补偿安置标准的，按照国际拆迁补偿安置标准征收契税；补偿安置没有国际标准的，按照被拆迁房屋的消费市场价格征收契税。二、现有房屋异地安置的，按照房地产开发中小企业交付的现有房屋消费市场价格征收契税。结合本文，变更契税应通过计算出的具体安置价格减去第一阶段支付的费用，即变更金额来计算。

从以上文件来看，这个契税的依据一般应该是要置换的房子的轻率商业价值。但在下一阶段的土地所有权收购中，由于缺乏现实准确的统计数据，中小企业可以与负责人就第一阶段的支付状况进行沟通。

三、拆迁安置土地税率和中小企业个人所得税

如果这两种税在这个难题中是完全的，则按照不计后果的商业价值确认收益，按照实际成本结转。需要注意的是，有些企业的会计处理并不正规，在法律法规上嘲笑同一个销售，在会计上嘲笑同一个销售，所以往往把自己的业务归功于“开发出来的产品”(成本价)，然后支付变更。我们说，只要你合法避税，合理避税合法吗，新吗？

，准确地把会计理解为销售，这种收入必须从保费的主要收入中复制过来。

为了进一步了解，我们先来看看相关文件:

(一)根据商务部关于中小企业房地产开发用地

《关于清算管理困难的通知》(国税发〔2006〕187号)第三条第一款明确规定，中小企业在房地产开发中开发的产品，将用于职工福利、奖励、内部融资、向大股东或投资者再分配、偿还负债、换取其他单位和个人的非货币资金等。产权转让时，视同出售房地产，其收入按以下方式和顺序确认:

1、按照同一周边地区的中小企业，当年出售同一类型房地产的平均价格；？

2.由主管税务机关参照当地eve和同类型房地产的消费市场价格或风险评估确定。

(二)根据《关于土地

《关于清算管理难点的通知》(国税函〔2010〕220号)进一步细化如下:

1.本项目房地产被中小房地产开发企业用于安置拆迁户的，安置的办公用房按出售处理，收入按《商务部关于中小房地产开发企业土地税率清理管理困难的通知》(国税发〔2006〕187号)第三条第(一)项明确确认，确认为房地产开发项目拆迁补偿。房地产开发中小企业向被拆迁户补交差价，计入拆迁补偿费；拆迁户支付给房地产开发中小企业的差价，应抵减本项目拆迁补偿。

2.发展中小企业应当异地安置，异地安置的房屋应当单独开发建设。房屋的商业价值按国税发〔2006〕187号文第三条第(一)项的明确规定计算，计入本项目拆迁补偿；异地安置的房屋是购买的，具体支付的购买费用计入拆迁补偿。

3、货币安置拆迁时，房地产开发中小企业凭权利有效凭据计入拆迁补偿费。

(一)按同一周边地区、同一年度中小企业销售的同类房地产平均价格计算；

②由主管税务机关参照当地eve和同类型房地产的消费市场价格或风险评估确定。

(三)根据《房地产开发经营征

疑难问题通知。国税发〔2006〕31号文第六条第一款将开发产品作为销售行为处理的财务处理问题

发展中小企业将开发的产品转换成人民币或用于捐赠、赞助、员工福利、奖励、内部融资、再分配给大股东或投资者、偿还债务、换取其他机构和个人非货币资金等行为。，应当视为销售，收益(或收益)的实现应当在所开发产品的产权或所有权转移时，或者在具体取得个人利益的基本权利时确认。确认收入(或收益)的方式和顺序是:

1.根据该中小企业最近或最近一年年末开发的同类型产品销售价格确定合理避税是否合法？

2.由主管税务机关参照同类开发的当地产品消费市场的轻率商业价值确定；

3.根据开发产品的生产成本和利润确定。开发产品的生产成本利润不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

可见两者都是按照不计后果的商业价值来确认收入的。那么在我们现在正在现场搬迁拆迁的房地产开发项目中，原住户在中央政府明确规定的拆迁国际补偿标准内，不需要支付总面积的房价，超出部分要按时支付房价。房地产开发中小企业的收入应该如何确认？生产成本应该怎么扣除？

但是拆迁补偿可以是房屋补偿，也可以是货币补偿。对于中小型房地产企业，如果被拆迁，选择货币补偿方式，支出将作为“拆迁补偿费”计入土地生产成本；拆迁人对当地安置房补偿选择合理避税方式的，被补偿房屋应视为内部出售，相当于房地产中小企业向房地产中小企业购买房屋支付的货币补偿资金。认定销售金额应根据其不计后果的商业价值或参照历年同类型住房的消费市场价格确定。同时，历年同类型住房的生产成本应确认为待售。此外，还需确认土地生产成本中的“拆迁补偿费用”，即以“拆迁补偿”的形式，将按历年同类房屋消费的轻率商业价值或市场价格计算的金额计入土地生产成本。

举例:某房地产中小企业被就地搬迁5000平方米，消费市场价格8000元/平方米，土地生产成本2亿元，建设工程及其他费用8000万元，总可销售面积8万平方米。

拆迁补偿支出:5000×8000 = 4000万元

考虑销售额:5000×8000 = 4000万元

单位销售面积应税生产成本= (2亿+8000万+4000万)/8万平方米= 4000元/平方米

视同销售生产成本:4000×5000 = 2000万元

视为销售收入:4000-2000 = 2000万元

需要确认销售收入是否视为2000万元。

会计分录:

借:成本-征地拆迁补偿费4000

货物:应付账款-征地拆迁补偿费4000

借:应付账款-征地拆迁补偿费4000

商品:主要收入4000

结转生产成本

借:主要生产成本-征地拆迁补偿费2000

货物:发展过程2000

四、土地使用税缴纳周

司法部和商务部

《关于城镇土地使用税有关政策的通知》(国税发〔2006〕186号)第二条明确规定:“以出让或转让方式取得土地所有权的，受让方自合同交付周次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地一周的，受让方从合同签订后的第二个月起缴纳城市土地使用税。