「如何个人避税」从租计缴房产税是不含税租金
2021-04-16 16:27:24
政策依据:“司法部、国家研究所
金融事务
《我局关于营改增后契税、房产税、耕地增值税、所得税计税依据困难的通知》(国税发〔2016〕43号)明确规定:“出租房地产的，征收房产税的租金收入不含增值税。征收房产税等增值税时，
金融事务
行政机关核定的应纳税价格或收入不包括
增值税
。"
1.房地产租赁实施(或选择)
增值税
对于一般计税方法，增值税应纳税额为“当期销项税额-当期进项税额”，从租金中征收
房产税
以“不含增值税”为基础的租金收入是增值税凭证中所列的“营业额”，即按照11%的增值税率折算后所获得的全部租金收入的金额。比例如下:
个人租房如何避税
房产税
计税基础=总租金收入÷ (1+11%)
【例】某公司一般纳税人出租商业用房避税，年租金收入111万元(含税)，其中租金收入采用一般计税方式缴纳增值税。如果房产税税额为12%，房产税应纳税额= 111 ÷ (1+11%) × 12% = 12万元，需要将含税租金改为不含税租金收入。
2.如果一般纳税人选择简易计税法或零星纳税人适用简易计税法，从租金中征收房产税的计税依据为不含增值税的租金收入，即所有收到的租金收入按5%的征收率折算，比例如下:
从租金中征收的财产税的计税基础=特定总租金收入÷ (1+5%)。
【例2】在前面的例子中，如果公司上述私有房屋的租金收入满足采用粗征税的前提，并选择按粗征税缴纳增值税，则适用的增值税征收率为5%，则房产税应纳税额= 111÷(1+5%)×12% = 12.69万元。
3.需要提醒的是
(1)零星纳税人或其他个人符合小微中型企业3万元增值税优惠条件的，也以不含增值税的租金收入为基础。
根据财会[2013]24号文规定，小微中型企业取得销售时，应按法律法规的明确规定计算应纳增值税，确认为应纳税额。当满足通知中规定的免征增值税的前提条件时，相关应纳增值税转入当期业务之外的收入。
理论上，符合小微中型企业3万元增值税优惠条件的中小企业的认定收入也不包括如何避税的税收收入。
(2)无论纳税人开具的是专用票还是普通发票，从租金中征收房产税的计税依据是不含增值税的租金收入；
(3)无论取得专用租金票的纳税人是否可抵扣，从租金中征收房产税的计税依据为不含增值税的租金收入；
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