商务部实施营改增已经一年了。关于房地产增值税进项税额抵扣，你有没有明确一些最重要的明文规定？让我们和边肖一起回顾一下。

与房地产相关的增值税进项抵扣相关文件主要包括

司法部、商务部关于全面推进增值税改革体制改革的通知(财税[2016]36号)

(以下简称36号文件)附件2

《

关于增值税转型改革有关事项的明确规定

》

和

《

房地产进项税分期抵扣暂行规定(商务部2016年第15号新闻稿)

(以下简称15号新闻稿)。<金华财税网/p >(亲和网边肖温馨提示:点击以上指南阅读指南翻译)

1.被收购的房产如何抵扣？

1.金华财税网政策明确规定

根据36号文件附件2第二条第一款规定，2016年5月1日以后取得并按人民币核算的房地产进项税或2016年5月1日以后取得的房地产在建工程，应在取得当月起两年内从销项税中扣除，扣除比例为第一年60%，第二年40%。

2.个案研究

y中小企业一般纳税。2016年7月1日，他们带着利息(增值税专用发票，进项税11万元)购买了一栋商业价值100万元的写字楼。购买主楼的中小企业增值税进项税额如何抵扣？

政策中明确规定，取得抵扣联时当期即2016年7月的抵扣进项税额为60%，即11×60%=6.6(万元)，剩余40%在第二年抵扣。

上述政策中所指的第二年，是指自取得抵扣联之日起的第十三个月，即2017年8月1日的抵扣进项税额=11×40%=4.4(万元)

二、在建房地产项目的建设如何抵扣？

1.政策明确规定

根据15号新闻稿第3条，如果2016年5月1日之后购买的商品和设计公共服务以及建筑公共服务用于建造额外的房地产，或用于改建、扩建、修缮或装修房地产，并将房地产原值提高50%以上，则两年内将根据必要的相关明确规定从销项税额中扣除进项税额。

2.个案研究

y中小企业附近有一个厂区，2015年12月购买，溢价商业价值70万。2016年4月底，发现厂区天花板、外墙因河水反弹损坏严重。2016年5月底，中小企业采购水泥瓦、金属片修补吊顶，共缴纳价格税46.8万元，取得增值税专用发票6.8万元。购买水泥瓦和金属板材如何抵扣进项税？

y中小企业购买运费支付价格46.8/(1+17%) = 40万元

修缮支出增加房地产原值的比例为40/70=57%>50%，因此进项税应按上述明确规定分期扣除。

2016年5月，当期扣除60%，即6.8 * 60% = 4.08万元，2017年6月扣除剩余40%，扣税6.8 * 40% = 2.72万元。

3.扣除的房产怎么转出？

1.政策明确规定

15号新闻稿第七条明确规定，已抵扣进项税额的房地产发生非正常伤亡，或已改变用途，且设有计税方式简单的纳税项目、增值税免税项目、集体福利或个人消费的。不能抵扣的进项税按以下公式计算:

不可抵扣进项税=(可抵扣进项税+可抵扣进项税)×房地产市场价值率

房地产市场价值率=(房地产市场价值÷房地产原值)×100%

可抵扣进项税额小于或等于该房地产可抵扣进项税额的，应当在该房地产改变用途时的当期进项税额中扣除可抵扣进项税额。

可抵扣进项税额低于该房地产的可抵扣进项税额的，在该房地产改变用途时，从当期进项税额中扣除可抵扣进项税额，并从该房地产待抵扣进项税额中扣除可抵扣进项税额和可抵扣进项税额的利息。

2.个案研究

y 2016年7月1日，中小企业以11万元进项税购买了一栋一楼商业用房。2017年4月，该中小企业将主楼改造为员工食堂。如何计算输入转账金额？

案例一:假设该房产2017年4月的市值为90万元

y 2016年7月中小企业可抵扣进项税额为11 * 60% = 6.6万元

房地产市场价值率=(90/100)=90%

不可抵扣进项税=(6.6+4.4)* 90% = 99000元

由于金华财税网抵扣的进项税额小于该房产的可抵扣进项税额6.6万元，2017年4月应转出6.6万元作为进项税额，然后“利息”= 9.9-6.6 = 3.3万元，再从4.4万元的可抵扣进项税额中抵扣3.3万元的“利息”。这个中小企业要扣除的进项税是1

案例二:假设该房产2017年4月的市值为50万元

y 2016年7月中小企业可抵扣进项税额为11 * 60% = 6.6万元

房地产市场价值率=(50/100)=50%

不可抵扣进项税=(6.6+4.4)* 50% = 5.5万元

如果扣除的55，000元进项税少于该房地产的扣除的66，000元进项税，则扣除的66，000元应于2017年4月转出55，000元。原用于当年第二年抵扣的进项税额4.4万元，2017年8月可从销项税额中抵扣，因此该中小企业的可抵扣进项税额为5.5万元。

4.非免赔额房地产转为免赔额项目应该怎么做？

1.政策明确规定

15号新闻稿第九条明确规定，进项税不按明确规定抵扣。金华财税网房产发生变更，用于允许抵扣进项税的，变更后的次月按以下公式计算可抵扣进项税:

可抵扣进项税额=增值税抵扣联注明或计算的进项税额×房地产市场价值率

2.个案研究

2016年7月1日，Y中小企业购买员工宿舍两层100万(进项税11万，不能抵扣)。在十月的前夕，中小企业把他们的平房变成了工厂。如何进行？

金融事务

处理？

假设该房产的市值为70万

房地产市场价值率=70/100=70%

可抵扣进项税= 11 * 70% = 7.7万元

2016年11月可抵扣进项税额为7.7 * 60% = 46200元，剩余40%从2017年12月销项税额中抵扣。

提醒:

根据36号文件附件二第二条第一款的明确规定，

投资

对于出租的房地产和在施工现场建造的临时建筑和建筑物，进项税两年内不适用上述扣除的明确规定。