自营改增实施以来，《关于全面推进增值税转型改革的通知》(

财税[2016]36号文件

二手房买卖，除了将出售资产的爱国彩票改为增值税凭证外，还涉及哪些变更？什么东西和以前一样？

纳税的“三大变化”

案例:

2016年5月3日，第一次购房的李先生以180万元的价格出售了某县所辖市区总面积为143平方米的房产。李先生购买该房产用于避税的时间为2015年1月6日，该房产原值为150万元。全步骤对比了营改前后李先生纳税情况的变化。

一、增值税的变化

财务条例”

明确规定从增值税到增值税体制改革的过渡政策

“具体:一个人会买一套严重不满2年的房子，内部出售，按5%的税率缴纳增值税。如果一个人买房超过2年(含2年)，内部出售，为什么要避税，免征增值税(北上广深除外)；在北上广深周边地区，一个人购买2年以上(含2年)的非普通住房，内部出售的，按扣除购房款后的利息按5%的比例缴纳增值税。内部出售2年以上(含2年)的普通房屋，免征增值税。

以上情况，李先生在营改前需要缴纳增值税9万元(180×5%)，营改后只需缴纳增值税8.57万元[180/(1+5%) × 5%]。对比两者，营改后，李先生节税4300元。

二、个人所得税的变化

金融法规《关于个人转卖住房所得征收个人所得税困难问题的通知》(财税字[1999]278号)第四条明确规定，个人转让中产阶级唯一一栋贫困办公楼5年以上取得的所得，免征个人所得税。不符合上述政策的，应按“个人财产转让所得”缴纳个人所得税，征收方式有检查征收或审批征收两种。纳税时能提供房屋原值的原始、准确的汇票的，应当核定征收，否则应当核定征收。

为什么要避税

财务条例”

关于营改增后房产税和耕地增值税个人所得税计税依据难的通知

国税发〔2016〕43号文件(以下简称“国税发〔2016〕43号文件”)第四条第二款明确规定，个人转让私有房屋的个人所得税应纳税所得额不含增值税，取得私有房屋后支付的价款中包含的增值税计入个人财产原值，计算转让所得时可抵扣的税额不含本次转让所缴纳的增值税。

以上情况，假设适当的可抵扣费用为10万元。

如果选择查收:个人所得税=(计税价格-房屋原值-转让时缴纳的相关税费-适当费用)×20%

营改前:李先生缴纳增值税及附加费9.9万元【180× 5% (1+7%+3%)】。

个人所得税=[180-150-9.9-10]×20% = 20200元

营改增后，李先生缴纳的增值税及附加费为94，270元[180/(1+5%) × 5% (1+7%+3%)]。其中增值税8.57万元，城建税、教育费附加合计8570元。

个人所得税=[171.43-150-0.857-10]×20% = 21140元

营改增后，李先生的个人所得税就他为什么要避税增加了0.94万元。增加的因素是李先生在本次转让中缴纳的增值税无法抵扣，抵扣转让中缴纳的税款减少。如遇综合增值税(或增值税)及附加税，李先生的税率仍会降低。

采用核定征收的，个人所得税=计税价格×1%(具体比例由省地税局或省地税局授权的地税局根据区位、地理环境、建造周数、私房类别、转卖房屋平均价格水平等环境因素，在房屋转让收入的1%-3%幅度内确定。)

营改前，李先生应缴纳个人所得税1.8万元(180×1%)；营改增后，李先生应缴纳个人所得税17100元[180/(1+5%) × 1%]，节约个人所得税900元。

第三，契税的变化

财务条例”

关于房地产交易项目契税增值税变更外商投资的通知

(国税发〔2016〕23号)明确规定，个人购买中产阶级唯一一套总面积90平方米及以下的住房，契税减征1%；总面积在90平方米以上的，契税减征1.5%。除了北方、广州、深圳，如果一个人买了中产阶级第二套改良房，总面积90平米及以下，契税减征1%；总面积在90平方米以上的，契税减征2%。

劳改营改造前，李先生要交契税22500元(150×1.5%)。如果发生在改革阵营之后，根据

财税[2016]43号文件

明确规定契税交易价格不含增值税。李先生只需缴纳契税21400元[150 ÷ (1+5%) × 1.5%]。对比两者，营改后李先生的契税为1100元。

总的来说，既然增值税是附加税，而增值税是内税，那么营改增后，二手房销售的税率只会降低，不会增加，这是好事。

交易服从“三不变”

首先，税收将保持不变

营改增后，在一定过渡期内，将个税交由地方税务局为一人二手房销售办理纳税申报受理、税收价格风险评估、税收征收、单证生成等事宜，个税不变。

第二，税收程序保持不变

营改增后，二手房买卖的税务手续及相关事宜仍按“国科院”办理

金融事务

司法部、国土资源部关于加强房产税管理的通知(国税发〔2005〕89号)国家税务总局

金融事务

现将我局《关于房地产税收制度实施中几个明确问题的通知》(国税发〔2005〕172号)的有关明确规定予以贯彻执行。

第三，外国投资保持不变

营改增后，二手房出售完全相当于将增值税政策转化为

增值税

上，原

增值税

外商投资相关减免税保持不变，减免税所需资料仍按原明确规定报送。