自去年2月22日起，除上海、天津、上海、深圳外的其他周边地区个人购买总面积90平方米的两套房，可享受1%或2%的税收优惠。一名记者记得被告知司法部，

金融事务

我局和住房和城乡建设部联合下发了《关于修改外商投资房地产销售项目税收的通知》，决定根据中华人民共和国国务院的有关安排，个人购买2年以上(含2年)的住房，内部出售仍有差价。一般来说，房屋可以免征营业税(不含北上广深)。

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契税

提高个人购买第二套房的契税优惠

改革明确规定，全省范围内购买总面积90平方米及以下的个人(包括购房人、配偶和未成年父母)唯一住房的，契税减征1%；总面积在90平方米以上的，契税减征1.5%。

除北上广深外，个人购买总面积90平方米及以下的第二套改善住房，契税减征1%；总面积在90平方米以上的，契税减征2%。

相关机构强调，家庭第二套改善住房是指已经拥有一套住房的家庭购买的第二套住房。

这一次，三家机构还明确规定，如果报税享受税收优惠，根据报税或授权，购房地房产部门将出具纳税人住房情况书面查询结果，查询结果及相关住房数据将首次传输。什么是合理避税

金融事务

行政机关。如果暂时无法提供没有查询前提的家庭住房查询结果，应向税务机关提交家庭住房实际数量的书面伦理保证书。如果伦理保证是虚假的，则属于欺诈性纳税申报，应按《中华人民共和国税收征收条例》的相关明确规定办理，非伦理的记录应纳入个人信用信息系统。

据了解，在此之前，2010年司法部、国家税务总局、住房和城乡建设部也下发了《关于改变房地产销售方案的意见》

契税

《外商投资企业所得税通知》中，此前有关机构明确规定，个人购买一般房屋，且该房屋属于家庭唯一房屋(包括核心成员内的购房人、配偶、未成年父母)的，减半征收

契税

。个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于唯一家庭住房的，契税减按1%的税率征收。一般来说，个人购买不符合上述明确规定的住房，不享受上述外商投资。

换句话说，这项改革相当于增加个人购买家庭第二套住房的契税优惠。

比如市民在2月22日月底购买200平米的房子，房子总价值400万元，房子是家庭第二套房子。此时国家应缴纳的契税暂按3%计算，共计12万元。但2月22日以后，购买一定价格、总面积的第二套房子，应缴契税的国际标准降为2%，具体缴纳契税8万元，相当于契税各方面优惠4万元。

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营业税

出售2年以上的房屋征收营业税

改革是具体的。个人会买严重不满2年的房子。什么是合理避税和内部销售，会征收多少营业税；个人购房2年以上(含2年)且内部出售的，免征营业税。此优惠不含北上广深。

同时，在明确的免税程序中，购房周、发放证件、以非购房方式取得住房等相关活动，

税收管理

明确规定，按照《中共中央办公厅转发国土资源部等机构关于做好合理避税和稳定房价管理工作意见的通知》、《商务部、司法部、国土资源部关于加强房地产、

税收管理

执行《商务部关于实施房产税制度若干明确问题的通知》的有关规定。

记者获悉，2015年，司法部和国家税务总局发布了《个人住房转让变更》

营业税

政策通知明确规定，个人购买严重不满2年的房屋，内部出售的，征收金额

营业税

；个人在内部出售已购买2年以上(含2年)的非一般房屋的，按照出售所得利息减去房屋购买价格征收营业税；一般来说，个人买房超过2年(含2年)的，免征营业税。

相比之下，这次推出的改革，相当于个人在购买2年以上(含2年)的住房并内部出售时，仍然区分普通住房和非普通住房，可以在不缴纳营业税的情况下获得尽可能多的优惠。

举个例子，如果一个市民在2月22日底卖掉了一套购买2年以上的总价值500万元的大房子，他将获利150万元。此时国家应缴纳的营业税暂按5%计算，共计7.5万元。2月22日以后，卖房子的利润在一定程度上是一模一样的，但此时已经免征营业税，相当于改革，在营业税各方面给了7.5万元的优惠。

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研究者解读

有利于非二线城市的“去库存化”

中原地产首席分析师张大伟表示，首先，从直接影响来看，房地产政策继续严格，有利于非二线城市房地产价格的去库存化。从政策的直接影响来看，契税对需要改善的购房者有着重大的负面影响。在目前的政策下，大部分城市对首间客房都有不同程度的减免，14什么是合理避税0或者144平米以上，全部两套都按3%收取。

比如北平的王先生想买一套90平米以内总价值200万的改良房，现在要交6万契税，今天开放政策后才2万。总面积90多平米，现在需要交6万，改革后才4万。所以这对于有改进需求的买家是非常不利的。

此外，营业税政策与以前不同，主要体现在非一般住房上。对于单位大、价格低、平房多的开发商，在现行政策中，2年后还需要缴纳利息营业税，这是开放政策中没有规定的。理论上，如果凌空的含量也是按照房屋计算的话，对改善需求是非常有利的。

一线城市将成为消费市场

张大伟表示，总体而言，房地产消费市场预计将在本季度遇到一轮密集而严格的政策。到目前为止，从各个城市来看，二线城市最受公司青睐。特别是降息后，一线城市的房价和资金会明显改善。从国家统计局关于什么是合理避税的数据来看，房地产价格全面上涨。但由于三四线存货价值过高，去年下半年救市政策仍将停滞不前，说明房地产对整体经济发展的负面影响相对较小，房价政策继续严格。然而，在消费市场分割布局下，房地产仍然面临着很大的可能性，尤其是二线城市的房东对房价上涨的要求非常高。去年，房地产消费市场的一线城市将成为消费市场的细分市场。