土地增值税预征收规定

纳税人在项目竣工结算前转让房地产取得的收入，因生产成本确定或其他因素难以计算土地增值税的，可以预征收土地增值税，项目竣工结算后一并清算。大多数具体措施是由省、市、自治州和省辖市采取的

局因地制宜。

司法部、国家研究所

< 财税代理p>《局关于土地增值税若干难点问题的通知》(财税字[2006]21号)第三条规定，各地要进一步提高土地增值税的必要性。根据省台金融业的增值水平和消费市场的可持续发展，一般住宅、非一般住宅和商品房等有不同的类别。，并应科学合理地确定预收率，积极改变。建设工程竣工结算后，应当第一时间进行清算。未在规定期限内预缴税款的，按照税收征管法及其法律法规的有关规定，从限定纳税期限届满之日起加收滞纳金。

财税机构遵守规定，地方税务局对房地产开发中小企业项目竣工结算前转让房地产取得的收入(含预购收入)有明确的预征税必要性和预征税率。

例如，邢台市地方税务局《关于邢台市土地增值税管理必要性的通知》(陆机地税发〔2006〕37号)规定:

1.由财税代理人从事房地产开发的纳税人，在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入(包括预购房收入)，应在每月初或季度末10日内，按照多数税务机关确定的审批期限缴纳土地增值税。根据税收征管法及其法律法规的有关规定，从限定纳税期限届满之日起收取滞纳金。

2.土地增值税预征收率的幅度为0.3%至3%。各区市地方税务局可根据当地情况和以下国际标准确定明确的预征收率:房屋(房屋除外)预征收率幅度为0.3%至2%；各类房屋、商业建筑、商品房预征率幅度为2%-3%。既开发住宅区又开发其他房地产的纳税人，应按上述预征率分别审核；划分不清的，按比例从高预征。

3.纳税人建造中央有关机构认定的适合经济发展的房屋，不提前征收土地增值税，而是在竣工决算后按时征收免征土地增值税。

《海淀区地方税务局关于土地增值税征管难点问题的通知》(财税[2006]509号)规定，自2007年1月1日起，除经中央批准的商品房和经济开发限价住房外，本市房地产开发中小企业预售和销售住宅小区收入的1%不得预征。对逾期未预缴土地增值税的中小房地产开发企业，从纳税期限届满之日起，按日加收欠缴税款万分之五的滞纳金。

土地增值税的结算

(一)清算项目和清算单位

1.《地方税务代理人增值税组织法法律法规》第八条规定，土地增值税按纳税人房地产成本核算最基本的审计项目或单位计算。

2.《商务部关于汉口东莞房地产开发有限公司缴纳土地增值税问题的批复》(国税函[2003]922号)进一步明确:房地产开发有限公司按照最基本的审计项目分别征收土地增值税。

3.《商务部关于房地产开发中小企业土地增值税清理管理难点的通知》(国税发〔2006〕187号):土地增值税按主管部门批准的房地产开发项目进行清算，对分期开发财税代理的项目，按分期项目进行清算。开发项目同时包含普通住宅和非普通住宅的，增值额另行计算。

4.《土地增值税清算管理条例》(国税发〔2009〕91号)第十七条:审查清算时，应审查房地产开发项目是否由主管部门核准备案的项目进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位进行清算；不同类型的房地产是否可以计算增值额、增值率和缴纳土地增值税都有规定。

5.邢台市土地增值税管理办法(发[2006]37号)第十九条:纳税人房地产开发成本核算按照最基本的审计项目进行支付清算。

6.《关于印发的通知》(发〔2008〕100号)第二十条规定，房地产开发项目同时包括普通住宅和非普通住宅的，中小企业开发应当单独计算增值额，土地增值税按照普通住宅和非普通住宅的增值率单独计算。未经单独审计的，扣除项目的金额按照普通房屋和非普通房屋的套内建筑面积与可销售套内建筑面积的比例确定。青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税清算管理暂行规定

7.《贵州省地方税务局关于清理特定土地增值税若干难点问题的通知》(发〔2008〕44号)第三条规定，涉及普通住宅、非普通住宅及其他写字楼的房地产开发项目，如何同时进行增值计算:

(1)开发项目包括普通住宅、非普通住宅及其他写字楼的，增值额另行审核。

⑵在以上项目的计算中，如果将成本费用混合审计，则应按建筑面积分摊不同类型的办公空间。

(二)土地增值税清算前提

1 .纳税人应进行的土地增值税清算包括:

(1)所有房地产开发项目全部竣工并出售；

2 .整体转让未完成的房地产开发项目；

③需要进行土地权属转移。

2.主管税务机关可以要求纳税人进行土地增值税清算，包括:

(一)已竣工验收的房地产开发项目，转让的房地产建筑面积占整个项目实用面积的比例在85%以上，或者虽不超过85%，但剩余实用面积已经出租或者自用的；

以上85%的规定可以通过以下公示来表达:(转让可销售面积+租赁或自用可销售面积)÷总可销售面积≥85%

2销售(预购)许可证三年未售出；

3 .纳税人申请注销财务登记但未办理土地增值税清算手续的；

省级税务机关规定的其他条件。

(三)土地增值税清算期限

1、对符合要求的土地增值税清算项目，纳税人应在最大月份的90日内，到主管税务机关办理清算手续。

2.对符合税务机关要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由责任税务机关决定是否进行清算；需要清算的项目，由主管税务机关出具清算通知书，纳税人自收到清算通知书之日起90日内，一并办理清算手续。

3.应进行土地增值税清算的纳税人或主管税务机关认定需要清算的纳税人拒绝清算或未在上述规定期限内提供清算资料的，主管税务机关可按《中华人民共和国税收征收条例》的有关规定办理。

(4)土地增值税清算准备信息

纳税人清算土地增值税时应提供的清算信息:

1 .房地产开发项目清算说明书，主要内容应包括国家发展改革委对房地产开发项目、公共设施、开发、销售、关联方交易、

主管税务机关需要了解的纳税情况和其他情况。

财税局2。与转让房地产的收入、生产成本和费用有关的经证明的资料，如工程竣工决算过程、为取得土地所有权而支付的土地价款清单、产权转让合同、贷款结算通知书、工程建设合同结算单、住宅买卖合同统计表、销售明细表、预购许可证等。主管税务机关需要对应项目的会计凭证的，纳税人还应提供会计凭证的函件。

3.纳税人应提交经金融中介机构审核认定的清算事项，还应提交中介机构出具的土地证明

清算税认定调查报告。

主管税务机关收到纳税人的清算资料后，对符合清算前提且提交的清算资料完整的项目予以受理；纳税人符合清算前提但提交的清算资料不完整的，要求纳税人在规定期限内补报，纳税人在规定期限内完成清算资料后受理；不符合清算前提的项目不予受理。上述具体期限由各省、市、自治州、省辖市、计划单列市税务机关确定。未经强制执行，纳税人不得撤销主管税务机关受理的清算申请。