房地产开发中的产房预售，是指房地产开发企业与购房人约定支付定金或预付款，并在未来某一年拥有现有房屋的房地产交易行为。现房销售已经成为中国少数民族社区消费市场上销售私房的两种主要方式。预售的下一阶段只是和房地产开发项目的下一阶段一样，但是由于房地产企业的预售收入，

治疗的普遍性，笔者作为下一阶段单独研究。

为防止开发企业通过故意拖延收入实现确认周、随意简单确定生产成本或混淆生产成本边界等方式拖延或逃避纳税义务。，并为保证国税全部入库的第一次与不同税种之间税率和纳税周的公平性，法律规定了房地产企业取得预售收入的主要增值税。

(1)营业税

1.房地产企业是营业税的纳税人

《中华人民共和国营业税组织法》(国务院令第540号)第一条规定，在中华人民共和国境内提供本法规定的劳务、转让资产或者出售资产的单位和个人，应当依照本法缴纳营业税。房地产企业开发的产品预售是出售资产的行为，当然成为营业税的纳税人。

2.计税基础

营业税的计税依据是应税销售额，包括向对方收取的提供应税劳务、转让资产或出售资产的总价和额外费用。

价外费用包括利息、支出、基金会、代收费、返还收入、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款贷款、赔偿金、代收款、预付现金、罚息及其他各种实物的价外票价，但不包括中央政府基金会或代下列场所收取的行政服务费:

(一)中华人民共和国国务院或者司法部批准的中央政府基金会，中华人民共和国国务院或者省级天津市人民政府及其财政、物价部门批准的行政事业性收费；

(二)募集时发行省级以上财政部门印制的金融债券；

(3)收到的现金金额应上缴财政。

因此，房地产开发企业向购房者收取的定金、违约金、赔偿金、延期付款贷款，都要按照规定缴纳营业税，履行缴纳营业税的义务，否则就有纳税的可能。但房地产开发企业在合理避税时，如果“代收费用”满足上述三个前提，则无需缴纳营业税，否则应作为“额外费用”缴纳。

3.相当于销售

新《中华人民共和国营业税集团企业如何合理避税法》第五条规定，纳税中有下列情形之一的，相当于应税行为:

(1)单位或一人无偿将资产或耕地所有权交给企业，如何合理避开其他单位或一人；

(二)自行建造房屋(以下简称自建房屋)并出售的单位或者个人的原行为；

(3)司法部和国家研究所

局方规定的其他情形。

4.纳税周

根据法律法规第二十五条规定，农用地所有权的税收转移或者资产出售采用预缴方式的，纳税义务发生在收到预缴款项之日。资产或者耕地所有权无偿给其他单位或者个人的，纳税义务发生在资产产权和耕地所有权转移之日。

自建行为，纳税责任周是销售自建房屋的纳税责任周。

(2)农地税率

《中华人民共和国农用土地税率组织法》法律法规第十六条规定:“因生产成本的确定或者其他因素难以计算农用土地税率的，可以预征收农用土地税率，项目全部完成并同时结算后，可以进行项目清算，多退少补。具体办法由省、市、自治州、省辖市地方税务局根据当地情况制定。”

由于房地产企业开发、经营和管理的企业特点，住宅区根据项目进行再利用和开发，分批出售。在同期小区全部或基本出售之前，由于很多项目还没有结算，准确计算该项目每批小区应缴纳的农用地税率是可行的。只有当每一批住宅小区获得销售时，在该期住宅小区全部或基本销售完毕后，才能按时预征并结算，本项目应缴纳的农用地税率才能准确无误。

预缴税金从物理性质上讲属于金融机构核定的应税税种。首先，未按规定审批预缴税款不认定为偷税。其次，金融机构发现未按照如何合理避税的规定提前核定缴纳税款时，应按法律法规规定通知核定缴纳税款期限，并可按规定收取滞纳金。纳税后逾期仍不缴纳税款的，金融机构可以按照《税收征管法》第六十八条:纳税、扣缴企业如何合理避税进行处理。纳税人未按照规定期限缴纳或者少缴应纳税款，经税务机关责令限期缴纳仍未缴纳的，税务机关除依照本法第四十条的规定采取强制政策外，不得缴纳或者少缴50%以上5倍以下的税款。

各地农用地税率预缴情况存在差异。一般来说，国际标准小区预售收入为1.5%，除国际标准小区外的其他小区预售收入为3.5%，其他房地产项目预售收入为4.5%。但《商务部关于加强耕地税率征收管理的通知》(国税发〔2010〕53号)要求各地提高预征收率。该条规定，为了在下一阶段的预征收中发挥耕地税率的调节作用，各地必须改变迄今为止的预征收率。除经济适用房外，西部周边省区预征用率不低于2%，北方和北方不低于1.5%，东部周边省区不低于1%。各地应根据不同的房地产类型确定必要的预征用率(周边地区的划分按照中华人民共和国国务院的有关文件执行)。对于周边尚未预征或放弃的地区，预征要按照税收法规进行，以保证农地税率在下一阶段预征的第一时间发挥调控作用。此后，各地相继规定提高农地税率的预征收率。

(3)企业所得税

(1)预收收入有纳税义务

《商务部关于房地产开发业务征收企业所得税的难点》(国税发〔2009〕31号)第六条规定，企业按月签订《房地产买卖合同》或《房地产预售合同》取得的收入，确认为销售实现。

因此，从企业所得税的角度来看，房地产企业通过签订《房地产预售合同》取得的收入，仍然存在“预收账款”的基本概念。他们只要签订了《买卖合同》、《预售合同》并收取现金，无论产品是否完工，都确认为收入，都要缴纳企业所得税。

(2)预收收入应纳税所得额的计算方法

国税发〔2009〕31号文第九条规定，企业销售未完成产品的收入，应当按照预定的应纳税毛利率按季(或按月)计算，计入当期应纳税所得额。开发产品完成后，企业应在第一时间结清其应纳税生产成本，并在此之前计算具体的三好价额，同时，具体的三好价额与同一预定的三好价额之间的利息应计入企业在本项目和其他项目当年计算的应纳税所得额。"

未开发企业销售产品的应税毛利率，由各省、市、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局按照下列规定确定:

(一)开发项目位于省、自治州、省辖市和天津市人民政府计划单列市的老城区和郊区，且不得低于15%。

(二)开发项目位于县级市老城区和郊区的，不得低于10%。

(三)开发项目位于其他周边地区，不低于5%。

(四)属于经济开发的商品房、限价住房和危房，不低于3%。

(3)预售下一阶段的财务处理、业务推广费、业务招待费

原国税发[2006]31号文件规定:“报酬、业务推广费、业务招待费。按以下规定执行:

1.开发企业取得的预售收入不得作为报酬、业务推广费、业务招待费等三项费用的计算序数。预售收入折算成具体销售额时，会作为计算序数。

2.新设立的开发企业取得第一个开发产品的特定销售额的，可以按照税收规定的国际标准结转和扣除与开发产品的建造和销售有关的报酬、业务推广费和业务招待费，但结转的最长期限不得超过3个纳税年度。"

郭鑫水发[2009]31号仍将预售收入限定为计算报酬、业务推广费、业务招待费的序数；相关报酬、业务推广费、业务招待费已取消，倒推结转期限最长不超过3个纳税年度的限制。如何合理避税

(4)与预售收入相关的税收和税前扣除

1、月份或季节审批，不得扣除。

《商务部关于房地产开发企业所得税预缴困难问题的通知》(国税函〔2008〕299号)第一条规定，房地产开发企业按前夜实际收入按季(或按月)预缴企业所得税的，开发建设的住宅区、商业写字楼等建筑物、附着物、设施、公共设施竣工前开发销售产品取得的预售收入， 根据规定的预定利润，按季度(或按月)计算预定利润，计入利润总额的预付款。 开发产品完成，应税生产成本结算后，根据企业具体收入如何合理避税进行变更。

因此，企业在当月或当季核定企业所得税时，预售收入所缴纳的营业税及附加费不能从当期利润或收入中扣除。

2.今年的所得税可以在结算时扣除。

企业销售未完成产品的收入，应按季度(或月)按预定的应纳税毛利率计算，计入当期应纳税所得额。

我们知道，三网融合的金额和收入的金额是两个不同的基本概念。只有扣除相应的税费，三网融合的金额才能成为收入的金额。因此，与预定收入相关的税金、附加及相关费用应在本年度企业所得税汇算清缴时扣除。

另外，税收是否属于当期支出，应以纳税义务发生的周为依据进行判断，即如果纳税义务发生在周内，则属于发生期间的支出；如果尚未发生纳税责任周，则不视为支付当期费用(如预缴税金)。营业税中提到，采用预付款方式的，纳税义务发生在收到预付款之日。因此，房地产开发企业按照预售收入缴纳的税款，是法律法规规定在纳税义务发生的那一周应当缴纳的税款，不具有预缴税金的物理性质，可以在支付发生时计入当期税金及附加，并可以从净利润中扣除，作为当期利润总额的抵扣。到目前为止，大部分提前缴纳的农地税率也可以从净利润中扣除。

比如某市某房地产企业2009年预售私房获得1000万元现金。本市规定，房地产企业预售业务所得税预算毛利率为15%，农用地税率预征比例为2%。

研究:房地产企业应按照以下方式处理预售业务所得税:预缴三项收益150万元(1000×15%)，应交营业税50万元(1000×5%)，应交城建税及高等教育费附加5万元(50×7%+50×3%)，预缴农用地税率20万元

(4)时差的处理

企业

预售业务的收入不予确认，法律法规规定取得预付款时要缴纳所得税，从而造成可抵扣的永久差额。房地产企业应当确认递延所得税资本，根据预收账款的溢价商业价值和计税基础造成的可抵扣永久差额计算递延所得税资本，借记“递延所得税资本”，贷记“所得税费用”，同时变更本年应纳税额。

(4).

根据中华民国

根据《组织法》及其法律法规的规定，在住宅小区预售中，签订住宅买卖合同或者住宅预售合同的，应当在签订协议时按照合同记载的金额缴纳税款贴花或者按月统计。

城市农业土地使用税

在房地产开发企业预售的下一阶段，一个城市的耕地使用税的财务处理与土地收购的下一阶段相同。

(6).

房地产开发企业预售的下一阶段

财务处理涉及到项目的下一阶段。