1.中小房地产企业在审批房地产销售时，如何冲减预缴的增值税是不一样的。预提税在项目之间是否可以相互抵消？

答案:1。在审批时，1月份预缴的增值税可以冲减当期应纳税额。严重不足以冲抵的，税款应返还利息部分。如果冲抵后仍有额度，则作为多付额冲抵下一笔应纳税款。预缴税金和纳税申报是齐头并进的。

2.中小房地产企业不同项目已经预缴的税款，可以在申报纳税时与当期应纳税款冲减。

第二，既然自来水只能开具3%的增值税专用发票，那么房地产开发中小企业转售供水是否可以简单地按3%征收，开具3%征收率的增值税专用发票？

答:根据商务部2016年第54号新闻稿，中小房地产企业在提供物业公共服务(即产品和公共服务命名为“物业公共服务”)过程中，同时收取居民的供水费用，以扣除内部供水电费后的金额作为营业额，按照3%的税率按照简单的计税方法计算缴纳增值税。

3.一个从事房地产开发的中小企业，一般是纳税的，其开发项目采用的是粗略的计税方法，但同时有代理服务和转售水电费，那么其购买办公用房的人民币进项税额是否可以用于扣除代理服务和转售水电费？

答:根据全面实施体制改革(36号文件附件一)第二十七条规定，用于购买简单计税方式的税目、增值税免税项目、集体福利或个人消费的运费、原材料修理和重置人工、公共服务、资产和房地产。涉及的人民币、资产和房地产仅指分配给上述项目的人民币、资产(不含其他权利资产)和房地产。因此，如果中小企业购买人民币，并将其用于简单纳税申报和纳税申报，可以扣除人民币的进项税额。

人民币范围内，有机器人、机器、车辆等与制造、经营、管理有关的电子设备、机器、电器等有形财产，使用期限超过12个月。

第四，房地产开发的中小企业一般都是计税的，其开发项目采用的是粗略的计税方法。获得的增值税专用发票是否需要认证后审核抵扣，然后录入转出？如果没有认证，有没有“滞留票”的可能？

答:到目前为止，没有要求纳税取得的增值税专用发票必须经过认证。但从发票管理的角度，建议对纳税取得的增值税专用发票进行认证，认证后的专用发票不需要审批抵扣，即不计入纳税申报表。另外，根据我局15日新闻报道如何申报纳税，如果将原房产转为允许抵扣进项税额的项目，可按时按公式计算抵扣进项税额。预计如果中小企业对建设项目期间取得的增值税专用发票未进行审验，则不允许计算进项税额抵扣。

动词 （verb的缩写）房地产公司A付钱给经理B为B的组织提供场地。两国同意将B扣除材料生产成本、人工成本等生产成本后的娱乐收入按一定比例分配给A公司，然后A公司收到利润分成后缴纳增值税。如果要缴纳增值税，会缴纳哪些项目？

答:对于这种管理行为，中小房地产企业要按照房地产管理租约缴纳增值税。

六、房地产中小企业或物业公司将高开车位纳税申报如何向开发商申报多年，租赁期为20年，且地价为重复使用收取，那么此事应按照出售房地产还是租赁房地产缴纳增值税？

答:根据《物权法》，租赁期限不得超过20年。所以，一个20年的中小企业租赁车位到汽车的合同，可以视为房地产租赁业务，按照房地产租赁公共服务缴纳增值税。

七、房地产开发中小企业收到预付款可以开具发票，如何投票，投票日是否标志着支付责任已经发生，如何批准支付，是否有清算事项，如何确定清算时间？

答:1。房地产开发中小企业在收到预付款时，可根据2016年第53号新闻稿，开具编码方式为“602”的免税发票；

2.中小房地产开发企业销售新开发房地产时，付款责任周按以下方法确定:中小房地产开发企业销售的新开发房地产项目付款责任周难以确定。如果采购合同没有明确采用必要的钱包方式，不允许按照预付款方式确认。收到预付款时，要求开具编码方式为“602”且税号为“无税”的普通纳税申报单，并以纳税和权属登记周为例，按时预缴税款。如果首先开具适用的增值税发票，则开具发票的周应为支付责任发生的周。如果合同已经采用了必要的钱包方式，无论是否在约定的周收到现金，都会根据约定的付款周确认为付款责任周，不提前缴税。

3.房地产审批时，对当期责任确认的销售行为，按照适用的税种(征收率)审批应纳税额，对当期收到的预付款，按照预征收率审批。

4.根据《司法部、商务部关于增值税若干政策的通知》(国税发〔2005〕165号)第六条规定，协商期内取消一般纳税或者取消一般纳税定额的，存货不转出进项税，留存的税款不予退还。所以在取消一般纳税之前，不存在清算问题。

八、房地产开发中小企业引进袋装入户(即成套电器和餐具等)。)，或者以租房送装修、物业费、电器、摩托车等销售方式来促进销售，鉴于此类情况，销售合同中约定的物业价格难以分割，则:

(1)如何开具发票，同一张发票是否表明销售房地产和货运(或公共服务)发票与合同不完全一致，如何处理

(2)如何对上述行为中包含的货运或公共服务征收增值税

(3)如果购买运费或公共服务(开发商的公共服务)取得增值税专用发票，是否可以采用一般征税的方式，在必要时扣除上述取得的投入？

答:房产销售伴随着捐赠的电子产品和摩托车。捐赠的电子产品和摩托车属于货运，不构成单一的房地产枢纽。适用税额高于销售房地产适用税额或者征收率的，应当按照兼营行为处理。进项税可以从购买的电子产品和摩托车中扣除，但销项税需要以不低于购买价格的价格单独计提，销售房地产的营业额可以相应减少。如果变更后的销售价格明显降低，税务机关无权进行变更。在投票日，可以分别为股份销售开具增值税发票，也可以为房地产销售开具增值税发票，以获得全价和额外费用，但应单独审核。【房企税百度:fdccspx】

房地产的销售伴随着免费的停车位、装修和物业费，这些构成了房地产的单一枢纽。物业费适用税额不高于房地产销售适用税额，按混合销售处理。进项税可以从购买的运费、劳务、公共服务或资产中扣除，不需要单独计提销项税。在投票日，如何报税可以根据出售房产获得的总价和额外费用开具增值税发票，无需单独审核。

在提出选择纳税的经营策略时，要充分考虑制度环境因素，在签订协议时要提前处理好不同的税目，避免纳税的可能性。

九.为建筑物提供公共服务

增值税发票是在政府机关驻地开具还是从选择简易计税方式的建筑物中提取的建筑物公共服务？中小企业是按照已经取得的总价和额外费用还是按照扣除外包款后的金额来开具税务？销项税在发票上是如何体现的，与具体应纳税额是否有差异，什么时候清算？

答:在建筑物内提供公共服务的一般纳税以增值税发票为准(包括增值税发票和

)，根据选择的计税方式，适用税额，计提销项税，不允许计息。取得允许抵扣利息的外包发票，从会计处理中扣除预提销项税，如实填写纳税申报表的相应栏目。发票、会计、报税不存在差异问题，不存在清算问题。

十、房地产开发中小企业增值税可抵减预缴税金吗？

答:增值税留存的税款不能与预征税款冲抵。

十一、实施分期开发的房地产开发项目，二期项目销售完成后，如多缴税款，原多缴税款可申请退税或冲减二期预购造成的预征税款？

答:房地产销售的预缴税金在销售完成后少于应纳税额的，可以申请退税或结转下期继续抵扣应纳税额，但不能抵扣预缴税金。

十二."

《关于体制改革有关事项的明确规定》第二条第(十)款第(二)项明确规定:“房地产开发中小企业旧房地产项目的一般税收销售，以及2016年4月30日终了时取得的房地产的一般税收租赁，适用一般计税方法。如果计算税款，应根据所得总价和额外费用向常驻政府机构负责人的税务机关申报纳税。”

该政策专门针对中小房地产企业老项目实行普遍征税的问题。但是，到目前为止，对于新项目适用一般计税法、老项目适用简易计税法的跨县(市、区)房地产开发的预缴税款问题，局方文件并未作出明确规定。是否也是按3%的预缴率预缴税款后向政府机构常驻负责人的税务机关缴纳税款？

答:出售与政府机构住所不完全一致的房地产(即跨县市)，预付税应由项目住所负责人的固定行政机关审批，而不是由政府机构负责人的固定行政机关审批。无论是新老项目还是不同的计税方式，预缴税金的计税依据和预收率与项目驻地和政府机报税的计税依据和预收率几乎相同。

十三.新开发房地产项目的一般销项税额，一般计税、粗计税、免征增值税所必需的，难以划分。不可抵扣进项税符合划分。36号文件第29条明确规定按营业额计算划分，18号新闻稿第13条明确规定按建设项目数划分。中小企业如何应用这两个国际标准？建设项目数是否包括已完成部分，是否有必要考虑如何换算尚未开工的项目数？

答:对于为一般销项税单独开发的房地产项目，以及有一般税项需求、粗税项需求、免征增值税的房地产项目，如果难以划分不可抵扣进项税，则应以《建设工程施工许可证》注明的“建设工程数量”(即总面积)为依据进行划分。“建设工程数量”以取得的《建设工程施工许可证》为准，并根据取得的状况按期变更，与已完成或未开工无关。

十四.如果建筑材料(如钢筋混凝土中小企业、屋面原材料)销售的同时提供建筑公共服务，是否需要分别签订销售合同和建筑公共服务合同，或者可以在一份合同中注明作为兼营区别的依据？没有单独注明的，按照高申请或者对方主营业务或者合同总值的比例划分？

答:根据《增值税组织法》法律法规第六条规定:“下列混合销售税务行为，应分别审核运费营业额和非增值税应税劳务销售额，以及如何根据其销售运费营业额申报纳税。计算缴纳增值税，销售非增值税应税劳务不缴纳增值税；未单独审核的，由其主管税务机关核定其货运周转量: (一)销售美国进口货运，同时提供纺织劳务”。因此，对于上述情况，应要求税务分别审核销售和装运部分以及建筑安装部分，只能在同一合同中单独注明，不需要签订多个合同。如果没有单独审核，税收会更高。

15.乙方与甲方签订了房地产项目合同，项目许可证上注明的开工日期为4月30日。5月1日后，甲方与丙方签订外包合同，丙方能否根据旧房项目选择简易计税方式？

如果施工合同注明开工日期为2001年，如何在6年4月30日结束时上报建筑公共服务建设项目，新建项目以如何上报建设项目为依据经住建部批准，2016年5月1日后签订新合同，是否可以自由选择适用简易计税？

对于旧项目范围(选择简易计税)，以及2016年5月1日后新签订的小规模项目建设合同或绿化带建设合同，甲乙双方能否适用简易计税的必要性？

答案:1。工程建设公共服务新老项目划分的国际标准，按照《建筑施工许可证》注明的开工日期、总承包合同签订周、具体开工顺序确定。凡以工程建设公共服务老项目为基础的工程建设公共服务外包、公共服务安装、公共服务修缮、建筑装饰公共服务或其他公共服务，均按老项目确定。

2、经部门批准，在旧项目基础上新建的细节建设项目但未形成新的建筑项目，作为旧项目的一部分。

十六、根据36号文件规定，体制改革前已缴纳增值税的房地产项目，如果体制改革后发生退税，应向原负责租金管理的机关申请退还已缴纳的增值税。但在具体的管理工作中，这类业务可能跨度较短，很难双拍一张单独的一定开盘价的已付租金账单。交付建筑期间测量的总面积中的一些差异会导致差额退款。这种退款业务怎么兼营？在具体的并发步骤中，是否开具定额红字发票？估计房租管理机关没有增值税管理机构，定额是否有相同的处置衔接机构？

答:根据2016年第9号新闻稿的明确规定，2016年4月30日末出售公共服务、资产或房地产已开具增值税发票。2016年5月1日后，暂停销售、折扣、投票日期应相等，发票不满足失效前提。开具时应开具红字增值税普通发票，并在备注栏注明原增值税发票的文字、电话号码及开具因素。

十七、物业公司提供停车公共服务(出租非自有车位)，按什么项目计税，如果是房地产出租公共服务，并且在4月30日结束，可以按简易？

如果收取的费用包括长期租赁现金或购买所有权的现金，还包括物业公司的停车管理费，是否需要单独审计？

答:物业公司提供停车公共服务，无论是否取得车位所有权，均按房产管理租约缴纳增值税，属于4月30日末取得的车位，可选择适用简易计税方法。

纳税申报表中长期租赁结算现金如何申报属于房地产租赁公共服务，重复使用现金买断永久所有权属于房地产买卖，停车管理费属于物业公共服务。纳税提供适用于不同税种或征收率的应税行为，应单独审计。如果不单独审计，应采用较高的适用税或征收率。【房企税百度:fdccspx】

18.2016年4月30日年末，公司准备开工建设项目或建成小区进行内部租赁，待项目开发成熟后，5月1日后进行租赁。如何确定计税方法？房地产收购周用什么国际标准确认？房地产开发可以采用国际标准的新老项目内部销售吗？

答:根据2016年68号文件规定，一般纳税和出租单独开发的旧房地产项目时，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。判断为国际标准与中小房地产企业确认的国际标准完全一致，分别开发新老项目进行内部销售。

十九.A、公司中标A标段，以A的名义缴纳了耕地转让费，收到了A的耕地转让费保证金，现在如何申报A的纳税申报表，公司在B项目经营A标段，边境机构不允许变更耕地是B，B，公司增值税采用一般计税方法。b公司能否以公司农地租赁债券的利息计算增值税？如果a将公司股权转让给c，那么公司可以计算有利息的增值税。

答:1。根据国税发〔2016〕140号文规定，房地产开发中小企业(包括由多家房地产开发中小企业组成的合作项目)已经将农用地转为向政府机构缴纳农用地价款，然后设立项目。如果公司开发出让的农用地，且满足以下前提条件，项目公司可以按时扣除房地产开发中小企业支付给政府机构的农用地价款:(1)房地产开发中小企业、项目公司与政府机构签订变更协议。(二)政府机构出让的农用地用途和规划不变的前提下，签订变更协议或补充合同时农用地价格总价值不变；(三)项目公司所有股份均由获得耕地的中小房地产开发企业持有。

2.根据国税发〔2016〕47号文规定，转让2016年4月30日终了取得的农用地所有权时，可以选择适用简易计税方法，以取得的总价和额外费用减去农用地所有权的市场价格作为成交额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。因此，除集团公司外，涉及不同税种的农地所有权转让，都要对销售资产征收增值税，购买方取得的增值税专用发票可以作为进项抵扣票据。

(以上回答如与新发布的政策文件相悖，以当月发布的政策文件为准。因相关政策变化导致有效范围发生变化的，以新发布的有效范围为准。)