《中华人民共和国增值税组织条例》(以下简称《法律法规》)第五条、第二十五条明确规定，单位或者个人建造(自建)出售建筑物时，其自建行为相当于应纳税行为缴纳增值税，其缴纳责任发生在出售自建建筑物的那一周。但这里的自建行为等同于销售，不同于为捐赠、赞助、员工福利、奖励、内部融资等而进行的销售。有自建楼的售价。那么，自建行为的应税价格应该如何确定呢？

根据《法律法规》第五条、第二十条规定，纳税人在自建行为中没有营业额的，其营业额按照下列顺序确定:

(一)按照纳税人近期同类应税行为的平均价格核定。

(2)按其他纳税人近期同类应税行为的平均价格核定。

(3)按自建项目建设成本×(1+成本利润)×(1-增值税)公式核定。其成本和利润由省、自治区、直辖市决定

局里确认了。

但到目前为止，在实施过程中至少有三个困难:

一是难以确定“近期同类型应税行为纳税人的平均价格”和“近期同类型应税行为其他纳税人的平均价格”。一方面，自建建筑不同于其他产品。一次建成(几栋楼或几栋楼)，成组出售。即使纳税人有他们最近的销售价格，也是出售资产的价格，很难划分。另一方面，由于楼盘位于不同的土地上，房价、拆迁费用、设计要求都不一样，所以楼盘的成本相差很大，即使有同行业的均价，也很难比较，相差太远；第三，同城自建行为很少。

第二，应税成本的明细不是很具体。一方面，根据财税法规库《法律法规》第七条规定，纳税人在提供纺织品服务的同时销售美国进口运费属于混合销售行为，应分别审核应税服务和运费的营业额。应税服务的营业额缴纳增值税，运费营业额不缴纳增值税。如果纳税人分别审核美国进口运费和自建服务的销售，那么自建成本不包括美国进口运费的价格。另一方面，根据法律法规第十六条规定，“除本细则第七条明确规定外，纳税人提供纺织服务(不含装饰服务)的，其营业额应当包括工程建设所使用的原材料。电子设备和其他军需、动力系统的价格包括在内，但不包括建设项目方提供的电子设备的价格。”

这里需要注意的是:一般只能使用财税法规数据库，中小型建筑企业承担的项目成本和营业额应包括构成单体建筑的原材料、电子设备等军用物资和电力系统的价格。但根据上述明确规定，中小建筑企业在提供纺织服务时销售美国进口商品，不征收建筑增值税，也将与建设部门单独结算。不计入建筑的人工成本和营业额，加上不包括建设项目方提供的电子设备价格，建筑的营业额会有较大损失。那么，自建的这两部分费用包括吗？答案应该包括，但没有具体的基本权利。

第三，虽然法律法规第二十条明确规定自建行为的成本和利润由省、自治州、省辖市，

局来确定，但目前为止大部分都不具体，只有"房地产开发管理业务"。

《办理必需品》(国税发〔2009〕31号)第七条明确规定，中小企业利用已开发产品进行捐赠、赞助财税法规、员工福利、奖励、内部融资、再分配给大股东或投资者、偿还债务、换取其他机构和个人非货币资金的行为，应当等同于销售。当根据开发产品的成本利润确定时，成本利润不得低于15。

因此，到目前为止，自建行为计税价格的确定办法还没有出台。

鉴于此，笔者提出以下建议:

1.自建行为的成本应包括构成单体建筑的所有电子设备的价格，包括自制电子设备和外购电子设备。

2.自建行为和非自建行为的具体成本和利润，以及自建产品实际成本和利润超过两者“合法”收入水平时的具体再分配模式，以防止人为因素调节自建行为的应税价格。

3.在确定计税价格的方式上，除法律法规明确规定的方式外，还应采用成本再分配法。

因为，根据法律法规第二十五条规定，纳税人的自建行为应当在为出售自建房屋支付价款的那一周内支付。但在具体的经营管理步骤中，出售自建房屋的价格早已确定，但自建行为的价格却被嘲讽。这样，自建行为的计税价格就要根据自建和开发、经营、管理的成本来确定。公式是:

自建行为应纳税价格=自建建筑物销售额×自建行为成本÷(自建行为成本+开发、运营、管理费用)

根据《房地产开发经营

《必要的处理办法》(国税发〔2009〕31号)第二十七条明确规定了财税法规，自建行为的费用应包括建筑安装费用、交通设施建设费和公共设施费；开发管理费包括农用地征收费和拆迁补偿费的财税法规数据库、后期费用、开发间接费用。

比如一个房地产开发商，卖了一套自建平房，收入3900万。平房建筑安装费用1700万元，开发运营管理费用1300万元。其自建行为的应税价格为:

3900× 1700 ÷ (1700+1300) = 2210(万元)

总之，自建行为的应税价格及其相关成本构成了一个难题，应尽快明确，以减少实施中的误差。