「有限合伙避税」营改增后土地增值税清算收入和成本的变化
2021-04-19 08:57:56
营改增后，房地产企业纳入增值税征收范围。由于增值税和增值税的区别，并考虑到增值税利息政策，营改增前后房地产开发中小企业土地增值税清算收入的确认有小幅变化，特别是按一般计税方法计税的项目土地增值税清算收入的变化。
公共政策研究:
1.房地产开发中小企业土地增值税清算收入的确认
根据
商务部关于营改增后土地增值税征收管理明确规定的新闻稿(商务部2016年第70号新闻稿)
明确规定:适用简易计税方法的房地产开发中小企业纳税，转让房地产的土地增值税有限合伙企业的避税清算所得不包括增值税应纳税额，即:
土地增值税清算收入=含税销售额-应交增值税=含税销售额-含税销售额÷(1+5%)×5%=含税销售额÷(1+5%)
对于使用一般计税方法纳税的房地产开发中小企业，房地产转让所得的土地增值税清算收入不包括增值税销项税，即:
土地增值税清算收入=销售含增值税-销项税=销售含税-营业额×税金=销售含税-(总价及额外费用-地价及拆迁补偿费用)÷(1+11%)×11%
根据研究，按时从地价中扣除营业额而减少的销项税额，应该增加土地增值税清算收入，而不是减少土地增值税清算中纳税确认的土地成本。
2.采用一般计税方法缴纳土地增值税的负面影响研究
(1)根据《土地增值税法律法规组织法》的规定，房地产开发所缴纳的税款，可按土地权属所缴纳的金额与房地产开发成本之和的20%扣除。按时选择“允许从本项目地价中扣除营业额减少的销项税额，增加土地增值税清算收入”而不是“减少土地增值税清算时确认的土地成本”。虽然收益增加与土地成本降低额相同，但在计算“其他扣除项目”时，可以扣除20%的土地成本，然后将土地成本降低额扩大到原金额的120%。
(2)根据
《商务部关于清理土地增值税难点问题的通知》(国税函[2010]220号)
第三条第(一)项明确规定，财务费用中的利息费用可以根据转让的房地产项目进行计算、分摊和提供
国际融资
政府机构证明的，允许扣除事实，但最低金额不得超过按同类型金融机构历年利率汇率计算的金额。其他房地产开发费用，在取得土地所有权所支付的金额与房地产开发成本金额之和的5%以内计算扣除。
第(2)项明确规定，不能按照转让房地产有限合伙企业的避税项目计算分享利息费用或者不能提供利息费用的，
国际融资
经政府机构证明，房地产开发费用应当在取得土地所有权所支付的金额与房地产开发成本金额之和的10%以内计算扣除。
因此，对于按时从本项目地价中扣除营业额而减少的销项税，应增加土地增值税
清算所得，而不是选择在土地上减税
增值税
清算时确认的土地成本将对“房地产开发费用”有限合伙避税或“其他房地产开发费用”的计算顺序产生负面影响
土地增值税
清算收入”比选择“减税”更好
土地增值税
清算时确认的土地成本”，在计算土地增值税时，“房地产开发费用”或“其他房地产开发费用”的扣除额较大。
(3)通过以上两个研究，按时从本项目地价中扣除营业额所减少的销项税额，应该是增加了土地增值税的清算收益，而不是选择减少土地增值税清算时确认的土地成本，这不仅对房地产开发中小企业一般计税方法计算的土地增值税可抵扣成本产生了负面影响，也对土地增值税计算的增加值产生了负面影响。
同时，考虑到土地增值税实行超过四级税率的累进税率，适用于中小企业的税种由增值税金额与扣除项目金额的比例决定，上述环境因素也对适用于土地增值税清算的税种产生了负面影响。
