「小规模合理避税」营改增后个人出租住房税收政策
2021-04-19 09:00:38
改革开放以来，为了保持住房租赁消费市场的健康可持续发展，国家税收制度对个人租赁住房引入了一系列税收、外商投资和便利措施。
一、增值税
(一)征收比例
根据国家研究所的说法
金融事务
局关于发布《税收提供房地产经营租赁公共服务增值税征收管理暂行规定》的新闻稿(全国学会
金融事务
该局2016年第16号新闻稿第4 (2)条明确规定，出租房屋的其他个人的应纳税额按5%减1.5%的征收率计算，并报负责房地产居民地租的行政机关批准缴纳。根据《中华人民共和国增值税组织法》和《增值税改革体制改革全面实施方案》(财税〔2016〕36号)的定义，个人是指集团工商户和其他个人；理论上，他的小规模合理避税是指除集团工商户以外的第三人，不包括集团工商户。
其他个人出租房屋，应按下列公式计算应纳税额:
应纳税额=含税营业额÷(1+5%)×1.5%
(2)应税营业额
根据《中华人民共和国国家税务总局关于劳改营改造征收管理中若干难点问题的新闻稿》(中华人民共和国国家税务总局2016年第53号新闻稿)第二条明确规定，其他个人通过重复使用出租房地产，所得租金收入可以在租赁期内以同等租金平均分享。如果分摊后的月租金收入不超过3万元，可以享受小微小企业免征增值税的外商投资。
(三)审批付款和签发单据
根据《中华人民共和国国家税务总局关于地税机关将增值税转为增值税并开具增值税凭证的新闻稿》(中华人民共和国国家税务总局新闻稿2016年第19号小规模合理避税)，国家税务总局决定，增值税转为增值税后， 地租管理部门将继续通过出售其取得的房地产和出租其他个人的房地产来接受审批、纳税和开具增值税凭证的业务，以方便纳税和征税。 因此，其他个人出租房产的，可以向房产住宅的租金管理机关申请开具增值税凭证。
第二，财产税
根据中华人民共和国司法部国家税务总局关于改革营、
契税
《关于耕地增值税征收房产税困难基础的通知》(国税发〔2016〕43号)第二条、第五条、第六条明确规定，出租房地产的，征收房产税的租金收入不含增值税。免征增值税的，在确定计税依据时，租金收入不从增值税中扣除。采用核定征收方式的，征收房产税时，税务机关核定的应纳税所得额不含增值税。
三.所得税
根据中华人民共和国司法部国家税务总局关于改革营、
契税
房产税农田
增值税
《关于所得税计税依据的通知》(国税发〔2016〕43号)第四条、第五条、第六条明确规定，个人出租房屋的所得税应纳税所得额不包括
增值税
从租金收入中扣除的税款不包括为此租金支付的增值税。个人转租私有房屋的，在计算转租收入时，应当扣除个人向出租人缴纳的租金和增值税。免征增值税的，在确定计税依据时，租金收入不从增值税中扣除。如果采用批准的征收方式，则征收
所得税
税务机关核定的应纳税所得额不含增值税。
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