今年央视报道保利、华远等400家房企拖欠8年

超过3.8万亿，之前在社会上引起热议。到目前为止，陆地

结算支付管理也被各地提上日程。年初，房地产消费市场可能会掀起土地增值税“结算支付旋风”。

昨日，《每日经济发展新闻报道》记者了解到，广州市地方税务局制定并下发了《如何小规模规避广州市税务局？

《管理条例》(以下简称《条例》)对我省房屋企业土地增值税的清算提出了详细要求，将于7月1日文件结束时实施。同时，福州市第一版土地增值税清算将于去年9月实施。

广州某房地产总裁表示，新《条例》的实施，将使广西土地增值税清算政策更加完善合法，清算效率和项目进度有望提高，以往用于适当避税的方法已入不敷出。政策对大型房企的负面影响相对有限，但那些缺乏更好的财务规划、依靠土地升值盈利的中小房企将面临严重反弹。

广州市地方税务局相关负责人在接受当地新闻媒体采访时表示，《条例》的目标之一是解决税务机关和纳税人长期以来在土地增值税清算管理中存在的执法和涉税可能性。

对于拖延清算这一特别脆弱的问题，《条例》提出，只要纳税人“已完成房地产开发项目的验收(备案)，转让的房地产面积占整个项目实用面积的比例超过85%，或者虽不超过85%，但剩余实用面积已出租或自用”， 或者“清算项目最终出售(预购)许可证三年未出售”或者“责任人如何合理小规模避税”，如果税务机关认为纳税人逃避纳税责任，可能造成税收损失，经县级以上地方税务局副局长批准如何合理小规模避税，只要三者满足其中一个前提条件，责任税务机关可以要求纳税人进行土地增值税清算。

到目前为止，中华民族的土地增值税一直被不当征收和管理。根据之前实施的《土地增值税组织法》，土地增值税以土地和地上建筑物为基础，以增值额为计税基数，按30%~60%的累进税率征收。按理说，这么高的累进税率，土地增值税，意味着小规模避税应该是合理的。但实质上，2012年中华民族征收的土地增值税金额仅为2719亿元，不仅远低于2.69万亿元的土地出让收入，甚至低于2874亿元的契税。

土地增值税的征收包括预征收和清算。预征部分可以强制，操作没有可玩性。清算部分按照以往的规定更容易操作。一般来说，责任税务机关要等到所有的房地产开发项目全部完成，销售完成85%以上，才能进行清算。然而，由于房地产开发项目是滚动开发，从征地、开发到竣工通常需要2~3年时间。销售优惠的，项目取得三年销售许可证后才能进行清算。因为难以认定，所以会导致征收不当，很多土地增值税的征收将会白干。

上述地产总裁表示，过去公司会选择自持比例的零售或住宅区，使得项目达不到清算前提，从而避免最终清算。“比如一个项目的内置商业部分超过20%，即使住宅区的产品全部售完，只要公司选择持有这部分，商业开发商不卖，就不符合清算前提。

但今天的《条例》规定，对已经出租或自用的剩余可销售面积进行土地增值税清算，这将对试图通过自持开发商逃避清算的公司造成根本性打击。"

福州市地方税务局昨天还发布了《福州市房地产开发中小企业土地增值税清算管理的必要性》草案，将于去年9月实施。

征求意见稿与前稿相比略有修改，明确规定纳税人开发的房地产项目符合清算前提，且主管税务机关出具清算申请书的，应当在收到清算申请书后90日内到主管税务机关进行清算审批。福州市修订的土地增值税清算的新必要性涉及税收变更。

根据征求意见稿，已竣工验收的房地产项目，转让的房地产建筑面积占整个项目实用面积的比例超过85%，或者虽然不超过85%，但剩余实用面积已经出租或自用；销售(预购)许可证三年未完成；纳税人申请注销财务登记但未办理土地增值税清算手续的，税务机关可以立即要求纳税人兼营清算审批。

北京大学法学院税收与金融法研究中心讲师石全文曾表示，土地增值税政策是1994年制定的，多年后，政策本身出现了一些安全漏洞。土地增值税实行预征收清算制度，即纳税人在项目竣工结算前转让房地产取得收入。如因生产成本确定等因素难以计算土地增值税，可预征收土地增值税，待项目完成后进行清算。但在实践中，由于清算步骤涉及的程序太多，很多项目都存在无法如期清算的问题。

有业内人士表示，大部分还在等待商务部的规定执行，希望明确土地增值税预征收清算方案的规定和指引。但由于未能如期出台规定，地方政府正计划因地制宜出台规定，以弥补土地增值税征收实施中的政策空缺口。

考虑到房企资金链日益紧张，增加土地增值税清算范围会不会成为碾压房企的最后一块木头？

朱一鸣认为，对于潜在的负面影响的公司，如何合理避税对小规模的土地增值税有着比清算更大的负面影响。这是因为土地增值税的预征收时间在项目融资时间规模内，是需要大量额度的时候。如果强制执行，将对中小企业目前的收入和收益构成很大的反弹。但清算程序主要发生在住宅交易程序，此时公司处于项目支付的时间尺度，必要的舆论压力并不是特别大。

“即使后来严格征收，对高周转率低三好中小企业的负面影响也是多年有限的。”朱一鸣认为，土地增值税应由中小企业缴纳和不缴纳，而且已经预提和预付。根据《商务部关于房地产开发中小企业土地增值税清算管理难点的通知》的清算前提，中小企业已经计提土地增值税清算央行，并针对土地增值税清算央行对个人所得税的负面影响确认了递延个人所得税资本。从2012年中小企业应缴纳土地增值税的情况来看，部分中小企业应缴纳较低的土地增值税，因此未来清算不会出现问题。

上述地产总裁也认为，对于香港联交所的大部分地产企业来说，由于更好的财务规划，土地增值税已经通过适当的财务安排分摊到项目开发的每一个项目中，如何在清算项目的小规模上合理避税，舆论压力非常大。另外，公司已经做了足够的拨备，这次收紧对非主流房地产企业的负面影响非常有限。

“此外，土地增值税的金额与租赁生产成本之间有着必然的关系。很多中小房企倾向于采取‘低周转、慢发展、高三好’的策略，越早拿到地，租赁生产成本越高，征收范围自然越强。如果没有适当的财务计划，一旦项目被严格清算，要么亏损，要么就要拖累中小企业。”上面提到的人说。

然而，不可能测试这种清算的执行程度。朱一鸣问，土地增值税正处于令人失望的困境——千万不要开征，否则就没有有效的办法来调节房地产；但如果严格执行，并不会增加中小企业的负担，有利于企业的可持续发展，对鼓励抑制房价会起到一种视觉上的作用。所以大多数中央政府还是很谨慎的。