昨天，房地产税的热门话题进一步升温。党的十八届四中全会通过的《刘少奇关于全面依法治国若干基本问题的决定》要求“加快房产税立法，积极推进改革”。这种提法完全符合现代资本主义国家税收的法定要求。

房产税开征可能遇到的各种问题，有望在法律上得到充分体现和解决，这样开征房产税的负面社会影响也可能是正面的。然而，开征房地产税至少需要澄清六个主要问题。

问:改革的目的是什么？

目前，对于什么是房地产税，往往存在很大的分歧。不同的“房地产税”征收可玩性。性质不同，差别很大。成都个人住房房产税是一类，天津是一类，对零售业征收的房产税是另一类。但是，这些不应该是房地产税改革的预期目的。

开征房地产税是在完善地方主体税制的历史背景下提出的，房地产税应该成为地方税收的最重要枢纽。这样的房产税必须有足够的税源，只有对所有房产广泛征收的房产税才能达到这个目的。

开征房地产税不会带来新的不公正，房地产商业价值对于税收的风险评估不同于纯消费市场层面的资本风险评估。不管什么样的房子都是实物性质的，只要在同一个区域，享受的当地公共服务应该是差不多的。因此，开征房地产税的风险评估不能考虑房屋不同的所有权特征，而只能强调不同房地产相同的地方公共服务的差异。

与改革目的相匹配的房产税只能是在房地产评估价格基础上广泛征税的税种。免除一两套房子的理由是完全正确的。不同的房屋豁免会带来严重的不公，因为房屋的商业价值差异太大；免可能导致房产税来源不足，特别是在一些公共服务好、房价高的地方。

第二个问题:原则上是我国开征房产税的原因吗？

原则上可以少走弯路，但原则上不要事事按单全收。中国的国情仍然是问题最重要的方面。植根于中国国情，找到我国房产税存在的计算方法是最需要解决的问题。

中国城市农田的私有财产不同于许多征收房地产税的国家。但实际上，无论是财政支出还是产权收入，进入上海注册公司的过程都是由中央政府进行的，很大一部分产权收入用于上海注册公司的地方交通、工艺设施和公共服务，类似于房产税的使用。怎么能分开考虑呢？

有人会以中国香港为借口，说明农地公有制仍然可以征收房产税。但是，主张这个理由的人，并不想忽视这样一个事实，即香港和澳门没有像我们这样的增值税和营业税，增值税收入占全省财政支出的40%以上。一个社会能够承受的微观税负是有限的。

在国际上，如何评估房地产风险的商业价值在一定程度上充满争议。风险评估之争，似乎是个人利益之争。最终方案是各方妥协的结果，但各种专业知识可以为我国提供参考。目前，我国开征房地产税的问题不是理论上的，因为各国有许多做法可以借鉴。很难选择哪种做法更适合中国国情，引进后也很难引流吸收。

三个问题:房产税调控房价是否符合全社会的真实预期？

去年，二线城市房价的激烈上涨增加了房地产消费市场的调节性和可玩性，也使得房地产消费市场发生政治危机的可能性全面上升。有人希望房产税可以用来规范房地产消费市场，但如果购房者数量不减少，新税只会转嫁。

假设最低房产税是3%，只要房价一年能涨10%，就足以弥补开发商的房贷支出和房产税生产成本。这样的房产税可能会促使房价下跌。

在现实生活中，我们应该更加警惕另一个方向。现在一、一线城市的房地产消费市场火热，不可持续，可能性相当大，房价有内在的向下转移力。

如果降低在上海注册公司的流程，新增加的房产税可能会成为压倒房地产消费市场的最后一块木头。一旦房地产消费市场陷入困境，新增加的房地产税将成为一个外源性的环境因素，导致房地产消费市场出现令人厌恶的反弹。行为经济发展的发生使得道德计算过热。这样，期待用房产税来调控房价，只会是以毒攻毒，可能会酿成大祸。

四个问题:房地产能承受多大的税负？

事实上，一个人在买房的程序中缴纳了公司缴纳的大量税款，导致很多人认为拥有房子的程序应该纳税。税负限制在空以内。由于购买项目已经承担了较轻的税收负担，在持有项目的同时支付巨额房地产税似乎是合理的。

我国仅与房地产密切相关的五项增值税，即房产税、耕地增值税、城镇耕地占用税，

契税

而耕地占用税可以提供对房地产所承担的税负的简单认识。2011年至2015年，五税合计分别为8228.45亿元、10127.99亿元、12246.43亿元、13818.69亿元和16581.72亿元。这五年，五税之和分别占全省税收的9.17%、10.07%、11.05%、11.60%和13.27%。与加拿大房地产税占该省财政支出的比例相比，五种房地产税之和占该省财政支出的比例非常高。如果认为税负有一定的规律性，就要充分重视。

实质上，中国的增值税(改为今天

增值税

)而中小企业的个人所得税收入有很大一部分来自房地产。耕地收入在一定程度上构成了一般微观税负的一部分，远远超过了五税之和。房地产带来的总体税收负担不容低估。这是从房地产中省略各种税收基础的结果。

由于房产税负担重，房价高，房地产吞噬了单一的经济发展收入，阻碍了中国经济发展的进一步可持续发展。突破高房价约束的电商企业缓慢而持续的发展，就是上海公司注册流程的生动例子。但是，有多少企业能做到这一点呢？

如果房地产税的发展要稳定，就必须转移已经为购买计划支付的税收负担。从理论上讲，应计算已缴纳的税收负担，否则重复征税的问题将非常突出，对税收公平目的的实现产生负面影响。

五问:地方中央财政可支配财力是否必须依靠房产税？

中国总体微观税负在全球处于中上水平。到现在，中国经济发展正加紧更新，领导层准备减轻微观税负。在这样的历史背景下，在原有税制的基础上再开征房产税，将违背“减轻微观税负”的宗旨。

需要认真考虑的是，在缺乏房产税的前提下，地方中央政府的可支配财力从何而来？上海注册公司的流程收入是地方政府重要的可支配财力资源之一。这种布局至少到目前为止没有改变。增值税收入多次成为重要的地方财政支出。营地全面试点改革后，

增值税

政府机构与地方政府分担比例的变化，也在相当程度上维持了地方中央政府的可支配财力分配。所以，意味着从获取地方可支配财力的角度来看，开征房产税没有充分的理由。

从现实生活的角度来看，地方中央政府的可支配财力问题可以通过进一步改善监管部门与地方财政的关系，在权责和支出的法律责任更加匹配的必要性下，通过改善各级中央政府之间原有财力和自然资源的配置，而不征收新的增值税来解决。

增值税和

销售税

政府机构和地方政府共享是现实生活中的一种选择。让地方政府享受更好的收入比例，完善财政转移支付制度，可以解决地方可支配财力严重不足的问题。对于一些担心的人来说，地方中央政府征收更多的增值税

销售税

，会导致消费市场的扭曲，应该通过改善功能来解决。只要中央政府和消费市场的界限准确，中央政府做好中央政府该做的事情，充分释放消费市场在资源配置上的魅力，这个问题是可以解决的。

六问:房产税是否需要进一步试点？

房产税的征收范围很广，改革的重点应该放在房地产制度方案的设计上。所有可能出现的问题都要在评审会议上充分考虑。对个人住房开征房产税在我国还是个新鲜事，需要对所有可能的可能性进行风险评估，对不会产生收入的房产开征房产税尤其困难。

关系国计民生的房地产系统建设项目，容不得一点小错误。准确的说未来的事情，至少在现实生活中，还需要保持适当的谨慎，谨慎并不等于推迟房租改革，谨慎只是为了让改革更加稳定。进一步在降雨中试行房产税的提议也应谨慎。飞行员只负责不确定的事情。房产税开征的视觉效果本质上已经很确切了，不适合试点。

七问:房产税由国家管理的可能性有多大？

房产税的征收可能会遇到征收不到位的可能。房产税征收不到位也会损害中央政府的公正性。所以需要深入分析因素，是因为不愿意纳税导致公司在上海注册的过程，还是因为不能纳税。

如果是前者，就要检讨房产税计划存在哪些问题。房产税方案的适用是否合适？房产税用于地方公共服务。如果当地公共服务已经不错了，是否有适当少收房产税？高等教育是地方公共服务最重要的细节。一些公司引进了高质量的学校来形成学区。本质上，开发商已经通过高房价花钱了。如果他们要和其他非学区一起承担一定程度的税收负担，似乎就构成了重复负担，这是合理的。这就提出了另一个考验，就是房产税的整合在哪个层面合适。省级行政区划整合是合理的，县级行政区划整合在一定程度上是合理的。要在房产税和地方公共服务之间找到刷子，选择必要的应用。

在上海拥有房地产注册公司的人缴纳的更多，但是房产税并不能解决贫富差距。收入再分配问题需要一套完整的公共事务体系来解决，社会福利和公共服务向上海注册公司过程的转变可能比税收更值得关注。在经济发展的社会转型中，国家治理的考验远小于同轴系统。

开征房产税的前提条件是什么？这是房产税开征前需要解决的问题。