「最新合理节税」问：房地产企业纳税筹划的具体操作
2021-04-16 16:28:09
房屋/建筑财产
涉及的增值税包括营业税、城市维护建设工程税、教育费附加、企业个人所得税、所得税、农用地税率、城市农用地使用税、房产税、城市房地产税、耕地占用税、契税等。此外，房地产开发周期长，如何准确计算各增值税的纳税状况，如何降低税率，已成为资金短缺的房地产企业迫切需要解决的问题。
一方面，房地产企业需要使用增值税的一般税收筹划方法，另一方面，他们也需要使用房地产
税收外国投资者投资有自己特色的税收筹划。
1.利用耕地增值税税率上限进行税收筹划
法律明确规定，纳税建设一般在国际标准住宅区转卖，增值额不超过抵扣项目金额的20%的，免征农用地税率；增值额超过扣除项目金额20%的，全部增值额按时计税。门槛的明确定义决定了有内部空税务筹划。在这里，“20%的增量”就是我们常说的“极限”。
二是将房屋租赁改为承包经营，进行税收筹划
根据《房产税组织法》第三条、第四条的明确规定，房产税按照扣除房产原值的10%至30%后的残值计算缴纳。房产出租的，房产的地价收入为房产税的计税依据。房产税按房产残值计算缴纳，税率为1.2%；如果按照房地产地价收入计算最新合理节税，则税收为12%。两种方法计算的应纳税额通常有相当大的差异，存在于税务筹划空中。房地产企业可以将租赁业务改为承包业务，避免采用按地价计算房产税的方法。
[举例]某房地产开发是最新的合理节税。该公司曾以每年20万元的地价出租位于市区的附近房屋，房屋原值为100万元。公司应缴纳房产税20×12% = 2.4万元，营业税20× 5% = 1万元，城市维护建设工程税及教育费附加1×7%+3% = 10万元。不含企业个人所得税，公司收入20-2.4-1-0.1 = 16.5万元。
如果进行税务筹划，公司会把私房变成自己的子公司，以每年20万元的承包费承包给一家商贸企业。由于房屋未出租，房产税不能按地价计算，应按房屋原值计算。应交房产税100×(1-30%)×1。最新合理节税2% = 8400元。公司不需要缴纳营业税、城市维护建设工程税、教育费附加。公司收入在一定程度上是200-0.84 = 19.16万元，不计企业个人所得税。税收筹划降低企业
19.16-16.5 = 26600元。
第三，将房地产业务转变为税收筹划的代理建设行为
比如房地产企业可以在开发之初就确定最终用户，这是符合建房前提的，其收入可以按照“零售行业-全电力行业”税目缴纳营业税，开发后避免出售和缴纳农用土地税率；同时，如果企业不满足代政府建房的前提，无论两国如何达成协议，无论其国际会计账目如何审计，都要按照“出售资产”的税目缴纳营业税。此外，法律明确规定，房屋建成后分割成房屋自用的，暂免征收农用地税率；转让完成后，再按时征收。公司可以充分发挥这一系列的
指南。
第四，税收筹划是借助货币商业价值的及时性来进行的
货币的周商业价值是指货币随着周的推移而产生的商业价值增量，体现货币的时效性。借助货币商业价值的时效性进行税收筹划，是一种相对节税的方式，在一定的时代里，税收总价值发生了很大的变化，但从每个纳税期的税额变化中获得了利润，相当于抵消了税收，降低了税收总价值。
可见，每一个房地产开发企业都有权利通过税收筹划来避税、节税、转移税，规避或降低税率，增加利润，扩大消费市场的竞争力，防止和减少纳税的可能性，是一门必修课，是房地产企业持续生存和发展的合适途径。
