房地产开发中小企业在销售小区时，一般会代表相关机构向购房者收取一定的额外费用。但是，价外支出是指各种费用、地价、支出等。除了在支付销售运费或提供应税劳务的税款时向买方收取的价格。如LPG(原油)代收费、取暖费、卫星电视初装费、电话号码初装费、并发产权证费(房屋交易利息、权属登记费、其他基本权利登记费、债券费、契税、住宅购销合同税、私有房屋产权证税、农用土地使用证税、房屋维修基金会)等。一般来说，这些费用首先由房地产公司收取，然后转移到委托单位。那么，这些收取的费用是否应该征税，应该征收什么样的税，如何征收？本文拟对这些相关的涉税处理做一个非常简单的梳理。

紧密相关的

规则和解释

为了收费，

待遇主要体现在营业税、中小企业个人所得税、农用土地税率等相关法律法规上。

1.营业税

根据营业税的有关规定，中小企业在房地产开发中收取的额外费用需要征税。《中华人民共和国营业税组织法》(国务院令第540号)第五条规定，应税销售额为提供应税劳务、转让资产或出售资产所收取的总价和额外费用。

根据《中华人民共和国营业税组织法》法律法规第十三条规定，该法第五条所称的额外收费包括各种实物财产的利息、支出、基金会、代收费用、返还收入、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款贷款、赔偿金、代收款项、预付现金、罚息等额外收费，但不包括中央政府基金会或以下列场所名义收取的行政事业性收费:

(一)中华人民共和国国务院或司法部批准的中央政府基金会，中华人民共和国国务院或省级天津市人民政府及其财政、物价部门批准的行政服务收费；

(二)发行募集时由省级以上财政部门印制的金融债券；

(3)收到的现金金额应上缴财政。

根据营业税的相关政策规定，征收费用应作为额外成本的营业税缴纳，即只要是房地产开发公司代为征收，无论是计入企业合理的避税物业价格还是投票日(不同于中小企业的个人所得税和农用土地税率)，都应计入销售额作为计税依据。但对于一些类似的征收费用，不需要缴纳营业税，如征收符合上述三个前提的中央财政资金和行政事业性收费，如征收住房专项维修资金，以及《商务部关于免征住房专项维修资金营业税问题的通知》(国税发〔2004〕69号)。其他征收费用全额征收为成本外营业税及其附加。作为一种税收，

既然是税，不是代收费，那就不用收了。

2.中小企业个人所得税

根据《商务部关于房地产开发经营中小企业个人所得税必要处理的通知》(国税发〔2009〕31号)第五条规定，开发产品收入的范围是销售开发产品一步获得的总价款，包括支票、支票等价物及其他经济发展的个人利益。中小企业代表有关机构、单位和中小企业收取的各种基金会、费用和附加费，计入中小企业开发或发行的产品价格，应确认为按时销售；未计入开发产品价格的，由中小企业以外的其他代收机构和单位发行的，可作为现金收付管理。

第十六条规定，中小企业将已计入销售额的共用干线、共用公共设施的电子设备维修基础按时转让给相关机构和单位的，在转让时扣除。

可见，在中小企业个人所得税中，如何合理避税，取决于中小企业的发展是否会将征收费用纳入物价税，以及征收费用是否会出具单据。如果中小企业发展会出具单据或者将代收费用计入物业价格，那么就需要计算收益，在支付给相关机构时可以作为成本扣除，否则不作为收益使用，同时也不计入成本。因此，即使将征收费用纳入中小企业所得税，如何合理避税，也只是相当于“缴入缴出”和“全额收付”，并不会对个人所得税本身产生负面影响，只会对以收入为序数的业务招待费和促销费的抵扣金额产生负面影响。

3.农田

司法部、商务部《关于农用地

《关于企业如何合理避税的通知》(财税字〔1995〕48号)第六条规定，天津市县级以上人民政府规定的中小企业在出售房屋期间进行房地产开发收取的费用，如果已计入房地产价格并向购房人全额收取的，可以作为房地产转让收入征税；代收费用不计入物业价格，但与物业价格分开收取的，不得视为房地产转让收入。征收费作为转让收入征税的，在计算扣除项目金额时可以扣除，但不允许作为20%扣除的序数；代收费用不作为转让房地产收入征税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

商务部发布的《关于印发〈农用地清理估价税率业务原则〉的通知》(国税发〔2007〕132号)第二十五条规定，凡按天津市县级以上人民政府规定在售房期间收取的费用，应根据不同情况分别处理:

(一)代收费用计入房地产价格并向购买人足额收取的，代收费用作为房地产转让所得征税。具体缴纳的代收费用，在计算项目定额扣款时可以扣除，但不允许作为追加扣款的序数。

(二)征收费用与房产价格分开收取，不计入房产价格，不视为房产转让收入，在计算增值额时不允许扣除征收费用。

《商务部关于印发〈农用地税率清算管理规定〉的通知》(国税发〔2009〕91号)第二十八条规定，征收费用的审核，是指天津市县级以上人民政府要求中小房地产开发企业在售房期间征收费用时，审核征收费用是否计入房价，是否向购房人足额征收；现代汽车的成本计入物业价格时，检查征收成本是否计入扣除，并计算房地产开发成本的序数。

综上所述，农地税率收费政策是务实的。政策没有新的变化，从财税字〔1995〕48号文件规定到国税发〔2007〕132号文件，再到国税发〔2009〕91号文件，只再次强调了收费的办理规定。至于要不要征收，要看征收费用是否包含在物业价格中，征收费用必须由天津市县级以上人民政府规定的中小型房地产开发企业征收。因此，关于收取费用的农用地税率的规定是明确而具体的。

案例和解决方案

某市财政检查局检查某房地产开发公司，该公司年营业收入3亿元，其他应付款4500万元。虚假的其他应付款账户发现，该公司在xx至xx销售小区时，共向客户收取了4500万元(含专项维修资金800万元)。4500万元的催收费，公司什么都没做。

巡逻处理决定:

1.专项维修基金800万元，符合国税发〔2004〕69号文件规定，不征收

，其余3700万元未按法律法规批准支付。根据中华民国

《组织法》第一条、第二条、第四条、《中华人民共和国营业税组织法》第十三条、《税收征管法》及其法规等。，追回该公司代收款项的营业税及附加费，并收取滞纳金，并处以偷逃税款50%至5倍的罚款。这种情况下，逾期营业税及附加费为3700×5.6% = 2072(万元)。注:大部分地方教育费的附加费费率为2%，滞纳金按日收取，按万分之五的费率计算，少缴50%税的违约金金额为103.6万元。

2.由于代收代付保证金由委托方出具，根据国税发〔2009〕31号关于如何合理避税的规定，该笔代收代付款项不计入应纳税所得额

。

3.由于代收费用未通过单独审核计入物业价格，故不要求缴纳

。

从本案中可以看出，由于公司收取额外费用，未能按照法律法规进行处理，不仅被追缴营业税和附加费，还被收取滞纳金和罚款。所以，房地产开发的中小企业一定要严格按照法律法规的规定处理超价收费，千万不要心存侥幸，不要得不偿失，“偷鸡不成蚀把米”，到时候只有空空可以抱怨后悔已经来不及了。