房价上涨的症结:货币供应缺乏硬约束

9月21日，在方正证券举办的全球中国房地产大会上，方正证券首席经济学家任泽平指出，目前，中国房地产已经出现泡沫塑料的迹象，货币过度和低利率刺激了一系列房价和租金的飙升，这意味着房价已经很低了。“在全球房价最高的12个城市中，中国作为发达国家，有4个席位。房租高，村民恐慌抢房，新增贷款大部分是房贷。这些已经释放了崩溃信号。”

中国指数研究院9月19日发布的统计数据显示，9月12日至9月18日，即去年监测的40个主要城市中，农用地投放量环比增长7%，环比下降16%，租赁费环比增长88%，平均房价环比增长26%。其中，上海市新增商品房交易16.88万平方米，同比增长24.30%，去年共有13家重点项目监管的房企收购土地，总出让金约230.95亿元。9月12日，金茂以总出资49.95亿元拿下苏州湖滨段，创造苏州总价值新纪录。

此外，近期房价上涨已经从二线城市的第一波蔓延到无锡、芜湖、福州、北平的第二波。现在苏州、郑州、重庆、苏州都准备掀起第一波买盘。

限购限贷并没有阻止房价的暴涨，这可能超出了很多人的预期。

对此，业内人士的看法是，推动本轮房价暴涨的环境因素主要有:一是货币和金融机构总体供给仍然偏低，至今仍缺乏硬约束；第二，政策低估了时间尺度的逆转和舆论对资本膨胀的压力。当通货紧缩已经到了尽头的时候，就不着边际地降息降标，同时大幅减少土地供应，导致火上浇油；第三，新的汇率改革导致了更实质性的利率预期。在利率选举不足的稳定状态下，村民们会更加集中、恐慌地用脚涌向隐形通胀的选举；第四，税收增长率下降与基础设施支出市场一系列竞争加剧之间存在天然的税务代理对立，农地出让金成为唯一的解决方案。

前中共中央总书记、前住房和城乡建设部部长周宝兴认为，国家研究院

金融

机构出台的政策与房地产机构的监管目的之间的武装冲突是推动本轮各方面全面崛起的另一个关键因素。

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监管允许首付和村民加压路机，房价飙升。

“今年年初，在NPC之前，我给中华人民共和国国务院主要领导人写了一封信，说了一件事，就是首付。以前管理层对首付的争论非常激烈。有人认为P2P是新现象，可以缓一缓，看一看。有人认为这个首付很危险。有的单位说这个首付是中介提供的一种利息支持，跟买房时跟朋友借钱一样。正是这种‘同一个理论’使得首付政策在相当高的高度之后对房价产生了负面影响。”他说:“首付是一种金融衍生产品。需要注意的是，所有的金融衍生产品都有这样的特点——即时规避控制。也可以说，所有的金融衍生产品都是为了规避管制而诞生的，这样会尽可能放大杠杆率。如果不注意控制，就会导致系统性的可能。此外，在房地产等金融特性较强的投机性消费市场，金融期权会以不同的面目出现。因此，我认为，我们的房地产是否会崩盘，并不是由我们所担心的M2等微观数据决定的，而是由那些不起眼的金融选择决定的。”

降温方子:两把刀片影响房价负数

事实上，政府已经开始警惕对房价的关注。7月26日，政治局会议首次提出“抑制资本泡沫”，被研究人员解读为主要针对房地产消费市场。

“今天，我国二线城市和一些一线城市的房价明显过热，稳定得可怕。显然，这在于未能处理管理层与机构之间、机构与大多数中央政府之间的意见分歧和博弈。处理好这些不良关系，是很多宏观政策出台后的失败因素。只有把对机关的调控变成对大多数中央政府的调控，把对行政事务的调控变成对经济杠杆的调控，才能实现我国房地产的退税代理轨道。”仇保兴这样解释。

仇保兴说:“前段时间我向中华人民共和国国务院提交了一份提案，说是时候考虑对房地产消费市场采取保守、分散、非实体的调控政策了。今天，有两把对房地产发展趋势产生负面影响的报税代理剑:第一把剑是房地产税，第二把剑是房地产续租难题。原则上，政策的出台并不是一件容易的事情，其中夹杂着太多的脆弱领域和个人利益。”

长期以来，他的想法是，首先把每个人最脆弱的房产税变成一种组合税，这种税至少分为四种增值税，即

消费税

、移民税、转让税、财产税，根据不同情况，增加征收的合法性。在法国拜占庭等地实施

消费税

例如，实施方法如下:第一次购房免税，第二次购房征收14%的消费税，第三次购房征收26%的消费税，第四次开房征收40%的消费税...这就是房地产繁荣时期所谓的休克氢。

“更重要的是，要把上述税收和信贷政策控制权交给大部分中央政府，让大部分中央政府根据房地产消费市场的正义需求或者投机者来控制。政府只需要为大多数中央政府设定控制目标，建立现场问责制度。同样，理顺机构与大多数中央政府个人利益之间的关系。”仇保兴说。

房产更新问题是对房价产生负面影响的另一个关键因素。根据中国国家立法，商业地产应当有40年的后续期，一般地产应当有70年的后续期。到目前为止，宁波、深圳已经面临了40年、70年的房地产报税代理续费问题，争议不大。具体来说，还是属于如何续保的问题。

仇保兴说，房地产续约了怎么办？如期挂单使其成为消费市场的盲点，导致了庵野秀明的崛起，但也导致了二手房价格的一定程度的上涨，甚至二手房价格与庵野秀明持平。“我们的想法是，70年后，当产权人需要缴纳第二次农地流转费时，可以按今年计算交付，制度就成了

房产税

，这也是一种更恰当的必要性。"