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纳税人转让房地产增值税征收管理暂行规定

第三条、第四条对纳税人转让房地产的政策问题进行梳理和总结，如预缴税金、应纳税额、一地支付等。根据该合理避税公司的明确规定，纳税人在转让房产时，应分别向租金管理机关和额度管理机关办理相关涉税事宜。

【解释】纳税人非一人取得的房地产，应当向房地产所在地的地租管理机关预缴

增值税

款，还要向当地政府机构负责审批定额的行政机关缴纳。

计税方法

1.纳税人适用简易计税法，包括一般纳税人出售2016年4月30日终了时取得的房地产，选择简易计税法计算

增值税

以及零星纳税人收购的房产。纳税人在应用粗略的计税方法时，需要考虑房地产是否为自建。

(1)非自建房地产:对于非自建房地产，纳税人以扣除房地产购买市场价格或取得房地产时的股份后所得的总价和额外费用作为营业额，按照5%的征收率计算应纳税额，并报当地政府机构主管定额管理机关审批。

案例2.2-3:纳税人(非第三方)于2016年6月30日转让了2013年购买的一栋商品房一楼，取得转让收入人民币1000万元。2013年纳税人买的时候，价格700万。假设纳税人是增值税一般纳税人，并选择了一种粗略的税收计算方法来转移财产。纳税人如何审批此项业务的增值税？

研究:纳税人转让的房产是2013年购买的房产，属于旧非自建房产。纳税人为增值税一般纳税人，可选择简易计税法或一般计税法。纳税人在特定情况下选择简单计税方式转让房地产的，以取得该房地产时扣除该房地产的购买市场价格或股份后的金额作为营业额，按照5%的征收率计算应纳税额。即营业额=1000-700-300(万元)，折算成不含税价格后，按照5%的征收率计算应纳税额，增值税由政府机构所在地的固定行政机关负责人审批。

对比案例2.2-1可以看出，纳税人的合理避税公司选择的是粗略的计税方法，预付给房地产所在地皮具租金管理机关的税款应与政府机构核定的应纳税额相同。

(2)自建房产。对于原房地产，纳税人应以取得的总价和额外费用作为营业额，按照5%的征收率计算应纳税额，报政府机构所在地的固定行政机关负责人审批。

案例2.2-4:某纳税人(非第三方)于2016年6月30日转让2013年自建厂房一座，取得转让收入1000万元。纳税人2013年建厂生产成本700万元。假设纳税人是增值税一般纳税人，并选择了一种粗略的税收计算方法来转移财产。该业务如何审批增值税？

研究:纳税人转让的房产是2013年的旧房产，纳税人为普通增值税纳税人，可以选择简易计税法或普通计税法。特定纳税人选择简单计税方式转让财产的，以总价和额外费用作为营业额，按照5%的征收率计算应纳税额。即1000万元，折算成免税价格后，按照5%的征收率计算税额，增值税由政府机构所在地负责人的固定行政机关审批。

对比案例2.2-2可以看出，纳税人选择粗略计税方式后，向房地产所在地负责地租的行政机关预缴的税款应与在政府机构所在地计算核定的应纳税额相同。

2.一般计税方法适用于房地产转让，包括一般纳税人出售2016年4月30日终了时取得的房地产并选择一般计税方法计算增值税，也包括一般纳税人出售2016年5月1日以后取得的房地产。纳税人应用一般计税方法时，非自建房地产和自建房地产的销项税额计算明确规定如下:取得的总价和额外费用作为营业额，按适用税额的11%计算销项税额。

案例2.2-5:纳税人(非第三方)于2016年6月30日转让了2013年购买的商品房L层，取得转让收入人民币1000万元。2013年纳税人买的时候，价格700万。假设纳税人为增值税一般纳税人，财产转移选择一般计税方式。纳税人租用房地产所在地的合理避税公司行政机关预先缴纳的税款，回到政府机构所在地，如何计算应纳税额？

研究:纳税人转让的房产是2013年购买的房产，属于旧非自建房产。纳税人为增值税一般纳税人，可选择简易计税法或一般计税法。纳税人选择一般计税方式转让财产的，应将总价和额外费用视为营业额，应纳税额按s%计税。即应纳税额=1000÷(1-11%)×11%-进项税。需要注意的是，由于该房产是2013年购买的，不可能获得有效的增值税抵扣联来抵扣该房产的税款，但纳税人可以抵扣因出售房产而产生的咨询费中包含的增值税进项税额。当然，进项税还包括纳税人当期取得的、可以按要求抵扣的全部进项税。

案例2.2-6:某纳税人(非第三方)于2016年6月30日转让2013年自建厂房一座，取得转让收入1000万元。2013年，纳税人合理避税公司年生产成本为700万元。假设纳税人是增值税一般纳税人，他选择了一种转移财产的计税方法。纳税人经房产所在地地税行政机关预缴税款后返回政府机构所在地，如何计算应纳税额？

研究:纳税人转让的房产是2013年的原房产，属于自建房产。纳税人为增值税一般纳税人，可选择简易计税法或一般计税法。纳税人选择一般计税方式转让财产的，应当以总价和额外费用作为营业额，按照11%的税率计算应纳税额。即应纳税额=1000÷(l÷11%)×11%-进项税。需要注意的是，该房产是2013年建成的，在建该房产时未取得有效的增值税抵扣联，或者已经取得的增值税抵扣联不能按照现行明文规定抵扣该房产的税款，但纳税人可以抵扣因出售房产而产生的咨询费中包含的增值税进项税额。

可以看出，纳税人选择一般计税方式后，向负责出租房地产所在土地的行政机关预缴的税款，与合理避税公司和政府机构计算核定的应纳税额可能存在差异。