1.在全国范围内销售自有房地产项目的中小企业为增值税纳税人。

2.增值税纳税人分为一般纳税人和

两类。增值税年营业额500万元以上(含)的纳税人为一般纳税人，未超过规定国际标准的纳税人为零星纳税人。

1.根据《销售服务、资产或房地产说明》，金融业主要涉及以下税收项目

(一)适用于销售中小房地产企业开发的房地产项目的房地产税项目；

(2)是房地产项目(包括商铺、商厦、公寓楼等。)其中，中小房地产企业出租自有开发费用，适用于房地产经营管理租赁服务税目和房地产融资租赁服务税目(不含房地产售后服务回租融资租赁)。

2.无增值税的项目

以下情况不属于在整个区域内销售服务或资产:

(1)外国单位或个人向整个领土内的单位或个人出售几乎发生在国外的服务。

(2)如何避税)境外单位或个人将几乎用于境外的资产出售给全国各地的单位或个人。

(三)境外单位或个人出租的有形财产几乎全部用于境外单位或个人的全境。

(四)司法部、商务部规定的其他情形。

1.中小房地产企业出售和出租房地产适用的税率为11%

2.零星纳税人出售和出租房地产的征收率为5%，普通纳税人出售和出租房地产自由选择简单征税方式的征收率为5%。

3.境内购买者为境外单位或个人扣缴增值税的，按照适用税种扣缴增值税。

就制度而言，一般纳税人适用增值税，其进项税额可以抵扣，零星纳税人适用增值税税率，其进项税额不能抵扣。

1、基本明确界定

增值税的计税方法包括一般计税方法和粗略计税方法。

一般纳税人的应税行为，适用一般计税方法征税。有司法部、商务部规定的具体应税行为的一般纳税人，可以选择适用简易计税方式计税，但一经选择，36个月内不得变更。

零星纳税人的应税行为实行简单征税。

2.一般计税方法的应纳税额

一般计税方法的应纳税额按下列公式计算:

应纳税额=本期销项税-本期进项税本期销项税

小于当期的进项税额严重不足抵扣的，可以将严重不足部分结转下期进一步抵扣。

3.如何计算避税法的应纳税额

(1)计税毛重额是指按照营业额和增值税征收率计算的增值税，不扣除进项税。应纳税额比例:应纳税额=营业额×征收率(2)简单计税方法的营业额不包括其应纳税额。纳税人采用营业额与应纳税额合并计价法的，营业额按下列公式计算:，营业额=含税营业额÷(1+征收率)

1、基本明确界定

纳税人为应税活动取得的总价和额外费用。

司法部和商务部另有规定的除外。

额外费用是指价格之外收取的各种实物票价，但不包括以下项目:

(一)代征中央政府基金会或行政事务费，并符合本必要性第十条的明确规定；

(2)以委托人名义出具单据，代表委托人收取的现金。

2.具体方法

(一)房地产开发中小企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的旧房地产项目除外)，通过避税获得的总价和额外费用，扣除耕地转让时支付给政府机构的农用地价格后，即为营业额。

旧房地产项目是指《建设工程施工许可证》注明合同开工日期为2016年4月30日的房地产项目。纳税人应当按照上述明确规定从总价和额外成本中扣除已支付给中央政府的农用地价格，并以省级以上财政部门监制(印制)的财政债券(含省避税级)为正确有效的汇票。

(2)房地产开发中小企业的普通纳税人，在出售单独开发的旧房地产项目时，可选择适用简易计税方法，按5%的征收率计税。

(三)中小型房地产开发企业零星纳税人销售单独开发的房地产项目，按5%的税率征税......

(4)房地产开发中小企业采用预付款方式出售开发的房地产项目，收到预付款后按3%的比例预缴增值税。

(五)中小型房地产开发企业的普通纳税人销售旧房地产项目，适用一般计税方法纳税的，应当按照3%的预征税率在房地产居住地预缴税款，然后向常驻政府机构负责人的税务机关申报纳税。

3.体制改革前发生的事情

(一)改制纳税人有应税行为，且按照主管部门的增值税政策征收增值税的，在计算改制纳税人增值税应税营业额时，不扣除营改增结束时尚未扣除的部分，由原负责租金管理的机关申请退还增值税。

(二)体制改革中的纳税人在纳入营改增改革的当月月末发生应纳税行为并缴纳增值税。劳改营改造后如发生销售退租、抵扣等情况，应向原负责租金管理的机关申请退还已缴纳的增值税。

(三)体制改革纳税人包括在营改增改革结束时发生的应税行为。因税务检查等因素需要补缴的，应当按照增值税政策补缴增值税。

4.出售二手人民币

一般纳税人出售营改增制度改革结束时获得的自用人民币，按照现行二手货增值税政策执行。

二手人民币是指纳税人按照《体制改革综合实施办法》第二十八条的规定，已经按照国际会计制度计提折旧的人民币。

5.等价销售的处理

纳税人的应税行为明显偏低或价格偏低且不具备正当商业目的，或单位或集体工商户将房地产转让给其他单位或个人而未成交(慈善或全社会除外)，责任税务机关无权按以下顺序确定成交:

(一)按昨日时代纳税人出售的同类服务、资产或房地产的平均价格。

(二)按昨天其他纳税人出售同类服务、资产或房地产的平均价格。

(三)按组成计税价格。计税价格的公式为:

组成税价格=生产成本×(1+生产成本利润)

纳税人兼营免税、减税项目的，应当对免税、减税项目的营业额进行单独审计，用于避税目的；未经单独审核，不得免税或减税。

1.增值税抵扣草案

如何从纳税人身上抵扣增值税如果税票不符合立法、行政法规或商务部有关明文规定，进项税额不得从销项税额中抵扣。增值税抵扣票据是指

中国海关出口增值税附付款凭证、大米收购凭证、大米销售凭证、完税凭证。纳税人以完税凭证抵扣进项税额，应当具有书面合同、完税凭证和境外单位的报表或者文件。资料不全的，进项税额不得从销项税额中扣除。

2.可从销项税中扣除的进项税

(一)从卖方取得的增值税专用发票上注明的增值税(包括销售税控机动车的爱国彩票，下同)。

(二)从中国海关取得的中国海关出口增值税，附有缴款书末注明的增值税。

(三)收购大米，除增值税专用发票或中国海关出口增值税缴款书外，按照大米收购价格和大米收购单据或销售单据上注明的13%的抵扣率计算进项税。比例为:进项税=进项价×扣除率。收购价格是指纳税人在大米收购凭证或销售凭证上注明的价格，以及按照明确规定缴纳的茶叶税。大米收购按照《大米增值税审批抵扣制度改革》抵扣进项税。

(四)向境外单位或者个人购买劳务、资产或者不动产时，从税务机关或者扣缴义务人取得的完税凭证上标明的增值税。

3.不能从销项税中扣除的进项税

(一)购买用于计税方法粗糙的税收项目、免征增值税的项目、集体福利或个人消费的运费、原材料修理和重置人工、劳务、资产和房地产。涉及的人民币、资产和房地产仅指分配给上述项目的人民币、资产(不含其他权益资产)和房地产。纳税人的娱乐消费者属于个人消费。

(二)为非正常伤亡人员购买运费，以及相关的原材料修理和更换劳务和运输服务。

(3)采购运费(不含人民币)、原辅材料修理和更换人工以及现有产品和非正常伤亡成品消耗的运输服务。

(四)非正常伤亡的房地产，以及该房地产所消耗的外购运费、新设计服务和建筑服务。

(五)非正常伤亡在建房地产项目建设所消耗的购买运费、设计服务费和建筑服务费。纳税人建造、改建、扩建、修缮、修缮、装修房地产，均属于在建房地产项目。

(六)购买客运服务、兴趣服务、休闲服务、村民日常服务和娱乐服务。

(七)司法部和商务部规定的其他情形。本条第(四)项、第(五)项所称货运，是指构成房地产的单体材料和电子设备，包括建筑装饰材料和给排水、供热、公共卫生、采光、照明、通讯、石油天然气、消防、集中空调度、电梯、电机、信息建筑设备、避税公共设施等。仅注册为

中小房地产企业如何避税涉及增值税进项税额抵扣。

同一业户的纳税人销售租赁房地产，应当向其居住地或者政府机关所在地主管税务机关申报审批。

政府总机构和分支机构不在同一县(市)的，应当报各自居住地主管税务机关审批；经司法部、商务部或其授权的财政、税务机关批准，可由政府总机构报送政府总机构所在地主管税务机关审批。

体制改革纳税人属于同一企业，其总支公司不在同一个县(市)，但在同一个省(自治州、省辖市，或计划单列市)的，可经省(自治州、省辖市，或计划单列市)教育厅(局)和国家税务总局批准，可由总政府机构统计向总政府机构居住地负责税务机关缴纳增值税。

扣缴义务人应当经其居住地或者政府机关所在地主管税务机关审核同意，缴纳所扣缴的税款。

1.纳税人销售或者出租房地产，是指应税行为发生并收到销售现金或者取得销售现金证明的日期；如果先发文，就是发文日。

销售现金收款是指纳税人在房地产销售和租赁期间或之后收到的现金。

取得销售现金凭证的日期是指书面合同确定的付款年度；未签订书面合同或者书面合同未约定付款年度的，为房地产权属变更之日。

2.纳税人采用预付款方式提供租赁服务的，其支付责任发生的周为收到预付款之日。