「工资合理避税」税总201681号:房企土地增值税清算涉及企业所得税退税新规

2021-04-19 08:57:19

关于房地产开发企业

包括

退税困难公告

商务部公告2016年第81号

根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收条例》及其法律法规的有关明确规定，房地产开发企业(以下简称“企业”)现因

清算中，导致企业所得税多付的退税问题公告如下:

1.企业未按时结清开发项目土地增值税，在合理避税前夕发生企业所得税和工资结算亏损，以及有其他后续开发项目的，按照法律法规的明确规定结转下年亏损，并以下年收入予以补偿。后续开发项目是指准备开发的第三人项目。

二、企业未能按时结清开发项目土地增值税，且无后续开发项目的，可因项目的土地增值税因素计算每年多缴纳企业所得税，并申请退税:

(1)项目缴纳的土地增值税总值，按照项目开发每年实现的项目销售收入占整个项目销售收入总值的比例，在项目开发每年分摊，并按以下公式计算:

每年分摊的土地增值税=土地增值税总额×(项目年销售收入÷整个项目总销售收入)

本公告所称销售收入，包括同等工资合理避税后销售房地产的收入，但不包括企业销售增值额不超过扣除项目20%的国际标准住宅区的销售收入。

(2)项目开发每年应分摊的土地增值税减去当年已从企业所得税净利润中扣除的土地增值税后的金额，属于前夜应扣除的土地增值税；企业应变更当年应纳税所得额，按时计算当年应退还的企业所得税；当年缴纳的企业所得税严重不足以退税的，应当结转下年亏损，变更下年应纳税所得额。

(3)土地增值税按上述方式分摊变更后相应年度出现应纳税所得额为负的，应及时计算缴纳企业所得税。

(4)企业按上述方法计算的累计退税，不得超过企业在项目开发的每一年缴纳的企业所得税；超出部分视同项目清算年度造成的损失，结转下年使用。

3.企业申请退税时，应向主管税务机关提供书面材料，说明应缴纳企业所得税的计算步骤，包括项目缴纳的土地工资增长税总额、项目销售收入总额、项目年度销售收入、每年应分摊的土地增值税和已从净利润中扣除的土地增值税、每年适用的税额，以及是否有后续开发项目。

四、本公告自发布之月起施行。本公告期末，企业已清算土地增值税且无后续开发项目的，公告后仍存在清算土地增值税造成的损失，多缴纳的企业所得税按照本公告第二条明确规定的方法计算，并办理退税。

《商务部关于房地产开发企业注销前企业所得税处理难点的公告》(商务部2010年第29号公告)同时废止。

特此宣布。

商务部

2016年12月9日