「节税的方法」问：土地作价投资 如何确定成本
2021-04-19 09:00:55
蓝晶房地产有限公司于2005年通过招标、拍卖、挂牌等方式收购了一块土地，获得了5000万元额度的土地租赁债券。受资金限制，蓝晶决定与他人共同开发。蓝晶公司对土地估价6000万元，与A公司成立天津房地产合资公司共同开发土地。截至目前，规划的土地开发项目已售罄，天津公司面临土地增值税清算。在确定土地增值税抵扣项目时，
工作人员认为，土地的原始商业价值应为5000万元作为土地清理生产成本。天京公司认为土地由投资者以固定价格投资，应计入土地所有权生产成本6000万元。似乎土地生产成本相差1000万元会直接影响清算税额。天京该如何应对？
从中小企业个人所得税的角度来看，蓝晶股份以地价进行非货币性资本交换应相当于出售，营业额6000万元，资本普通股1000万元计入应纳税所得额。相应的，天京公司中小企业个人所得税的生产成本要按照6000万元的对价计算确定，这是不存在的。但是土地增值税的处理是有既定标准的，是否可以纳入土地增值税，按照6000万元从项目节税方式中扣除，还需要具体分析。
司法部，国家研究所
“国土上的局
《关于明确若干疑难问题的通知》(财税字〔1995〕48号)第一条明确规定，对于房地产投资和联营，投资方和联营方将以一定价格投资土地(房地产)或作为联营前提。房地产转让给投资关联的中小企业时，土地暂免。
。对转让上述房地产的投资和合资企业征收土地增值税。《司法部、商务部关于土地增值税若干难点问题的通知》(国税发〔2006〕21号)第四条明确规定，财税字〔1995〕48号文件第一条不适用于土地(房地产)投资或合资、从事房地产开发的中小企业投资合资、中小企业投资合资
由于蓝晶地产发生在国税发〔2006〕21号文件公布前，其土地增值税股份的增值投资免征土地增值税，而天津地产的工程项目开发销售增值额按时缴纳土地增值税。节税方式，但以上文件未说明接受投资土地清算时如何扣除生产成本。如果你跟着，
税收生产成本处理，土地增值税抵扣项目土地生产成本应为6000万元，但由于土地增值税具有区域管理工作的特点，并已逐渐成为当前房地产税收调控下的主要机器，因此，没有必要使用显性抵扣
如何处理应税生产成本？比如青岛市地方税务局下发的房地产开发项目
《关于清算有关业务问题的问答》(函[2009]47号)明确规定，房地产节税方式是对中小企业接受投资取得的土地所有权进行开发。根据有关文件的明确规定，这种情况以国税发〔2006〕21号文件实施年份为界，土地生产成本分两种情况确认:①2006年3月2日后，在投资或合资项目中，土地已经缴纳
计税价格作为被投资中小企业取得土地所有权所支付的金额。②2006年3月2日前，被投资的中小企业通过合资方式投资土地或从事房地产开发的，应以投资者为取得土地所有权所支付的土地价款及按照国家统一明确规定支付的相关费用作为取得土地所有权所支付的金额，以此抵扣税款。此外，投资或合资期间形成的土地所有权普通股不得扣除。如果参照本文件执行，土地增值税抵扣只能按照5000万元确定土地生产成本。因此，在清理缴纳土地增值税的公共政策中，中小房地产企业应该更加重视大多数政策的明确规定。
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