「怎么才能合理避税」问：房地产企业未支付的质量保证金如何扣除
2021-04-16 16:26:54
国家研究所
《关于发行房地产开发经营企业个人所得税必要处理问题的通知》(国税发〔2009〕31号)第三十二条明确规定了从企业个人所得税净利润中扣除应计(应付)费用的问题，其中两条如下:
第一，如果承包工程施工在合同结束时尚未结算，也没有取得发票金额，证明资料充分的，可以计提严重不足的发票金额，但最低金额不得超过合同总额的10%。
二是公共设施尚未建成或竣工的，可根据预算成本适当计提建设费用。此类公共设施和公共设施必须符合销售合同、协议、电视广告和模型中明确承诺建造且不可撤销的前提，或者必须根据法律法规建造必要的设施。
可见，开发企业在准备缴纳个人所得税时，首先要保证提取全面质量保证的及时性和合法性。是时效性，即开发企业要将合理避税的质量保证金收进属于本年度的开发成本；合法性是指开发企业提取的总质量保证额，应由相同的经济开发和项目信息支持，如项目合同、项目预算、项目进度信息等。其次，开发企业在今年企业个人所得税汇算清缴时要注意负责人
上述预扣(回应)现金申报各方面的管理要求。最后，开发企业应对预提(应付)现金(包括未支付的总质量保证金)进行准确的支付变更，与提取前的净利润扣除额、净利润扣除额和最后一个投票日的结算价格不一致，并建立系统的支付变更台账。
在农业用地上
在各方面，商务部的《关于农业用地》
《关于清理疑难问题的通知》(财税字〔2010〕220号)明确规定，项目建设竣工验收后，房地产开发企业根据合同约定，从建筑安装工程企业项目资金中扣留一定比例，作为开发项目。计算总质量保证
建筑安装工程企业向房地产开发企业开具总质量保证书发票时，按发票所含金额扣除；未开具发票的，不得扣除代扣的质量保证金。这一明确规定的含义是，如果没有开具发票，扣留的质量保证基金的开发费用与的开发费用相同
清算期间不得计算扣除额。如果房地产开发企业在农用地税率清算时因未能取得债券而无法计算扣除这部分开发成本，只有在农用地税率分项目或分阶段清算，房地产开发项目铺开时，开发企业在某个项目或某个开发时期的农用地税率清算后取得的债券该如何处理？避税如何计入下一次开发成本或「过期作废」？如果计入下一个开发项目的开发成本，可能会对各期开发成本的可信度产生负面影响，同时给人为因素留下一个内部空区间来控制各期的农用地增值额和农用地增值率，这与逐项列出农用地税率、分期清算的目的相悖。如果“过期”，对房地产开发企业是不公平的。
针对以上问题，建议开发企业根据开发项目的特点做好适当的准备。由于同地段分期滚动开发的特点，开发成本的结算也会分阶段滚动进行。只要建设某个分部(如主体工程、安装、装修等。)前后期由同一工程企业完成的，开发企业可以在后期结算的施工进度款中扣留已完成的后期建设工程质量保证金，并与工程企业签订补充合同予以明确。一旦竣工工程存在总质量问题，则不支付后期工程进度款中暂扣的质量保证金，然后要求对方按结算限价对后期竣工工程施工进行投票。对于最终的开发项目，开发企业在进行项目全面质量管理和工程价款结算时，应考虑法律法规的要求，争取在农用地税率结算月内获得与所有开发费用相对应的正确账单。
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房地产企业会计分录统计
九大项目发展下一阶段如何合理避税
