自营改增以来，房地产税收负担的长短仍然是群众关心的话题。但是，面对营改增，房企为什么百感交集？输入推演就成了难题。

二手房税负略有减轻

房地产和纺织首次被纳入阵营改革范围。一个人买卖私房交的税是多还是少？分析人士告诉记者，营改增后二手房销售缴纳的税收比以前少了。

根据天津市以前的二手房营业税政策，一套2年以上600万元的非普通住房，以300万元的价格买卖，按5.6%的税率征收营业税，应缴纳营业税8万元。营改增后，两年内增值300万元的房产将比以前的计税方法少缴税8000元。

"二手房销售的税收负担已经降低到与以前不同的高度。"仲量联行研究院常务董事周志峰说。

除了二手房，将房地产和纺织品纳入改革阵营的另一个根本优势是零售业。世邦魏理仕亚太研究院院长陈中伟表示:“营收改革将有助于推动零售业去库存化。由于中小企业购买的资产可以按人民币核算，两年内可以抵扣增值税。这将刺激自用买家对商业和制造业房地产的购买需求。”

据仲量联行统计，今年中国零售业总市值达到2560亿元，创近代新高；外资中小企业占80%，外资企业占20%。中国有15万家国有企业，其中很大一部分租用商业建筑工作。

业内人士告诉记者，因为

国际融资

而公益型中小企业也被纳入营改增范围，不会在这个相当大的族群中造成由租转购的现象，进而激发极大量中小企业购买主楼的积极性。

除了国有企业，包括银行在内的大量中国，

国际融资

营地试行改革后，政府机构在购买商业建筑方面将有更高的质量。

“中国的银行有望成为国内外融资消费市场的第二大买家之一。放松管制将促使外资银行合理避税，成为商业房地产消费市场上最著名的政府机构融资群体。此外，近年来出现的外国投资基金基金会和金融创新政府机构也将参与购买商业房地产，以扩大其融资足迹。”仲量联行华东融资部副总监邵璐表示。

房企是“混”的

在改革阵营之前，房地产

制造

营业税按营业额的5%征收。根据司法部公布的数据，体制改革后，房地产

制造

根据产出和如何合理规避投入的利息，按11%计算

增值税

纳税税率。

很多公司告诉记者，营改增后中小企业税收负担会有所增加或减少，他们心里没有底。

克里的分析师林博指出，就税率而言，

增值税

税率看起来比

营业税

税率大幅提高；但是

营业税

按销售额计征，增值税按利息计征。这个的关键是得到输入的推演。

就是这个从投入中扣除的项目，成为困扰很多公司如何合理避税的难题。

天津市大型房地产企业的管理人员告诉记者，房地产企业参与了很多采购和工业项目，有些项目还没有形成法规的梯级。如果某些材料厂家不能提供增值税凭证，房企就很难把这个项目作为抵扣。

“有些开发项目把材料和建筑打包交给建筑公司，等到了一定的时间规模后再交给房企。如果建筑公司不能提供相应的增值税凭证，房企在一定程度上没有抵扣该项目。如果得不到投入的生产成本抵扣，只能提高税率，税负比较大。”漳州房产管理表示。

50%的中型房地产企业的高管告诉100名记者，

用增值税取代营业税

在当时的税制改革中，税率的提高或降低是因为在新的税制下它没有经历一个几乎结转的时间尺度。“这项管理工作的关注可能要停滞至少一年才能基本被理解。”如何在国际上合理避税:房地产企业管理层表示？

谢康联指出，正是因为现实生活操作中可能存在的一些困难，中央政府才推出了机构改革

用增值税取代营业税

每周有一个缓冲期。

在司法部关于房地产适用税率的实践中，去年4月30日和本月底取得的房地产项目，仍适用5%的增值税税率。对于5月1日后收购的房地产项目，中小企业可以在两年内抵扣其进项税。其中第一年扣费比例60%，第二年扣费比例40%。

研究人员认为，虽然房地产开发涉及许多项目，可能仍然难以获得一些生产成本的投入扣除，但住房企业预计将受益于房地产的生产成本-农业土地支出。

谢康联认为，增值税率11%的房地产企业，可以从营业额中扣除购买土地的生产成本。“对于住宅区和商业项目，购买农业用地的支出是公司最重要的生产成本之一。体制改革后，农用地可以作为抵扣项目，有助于公司减轻税负。”谢反联说。