土地和项目对房地产企业的负面影响不大。总的来说，二级注册师靠的是教师的认证，而不太走其他程序。然而，在公共政策的操作中，企业所得税审计涉及的专业知识仍然较少。

本提示仅供经纪公司和相关从业人员在律师资格方面参考，不能代替相关立法、律师资格原则和注册律师足球运动员的判断。提示中涉及的审核程序的周、范围、高度，应由经纪公司和相关从业人员结合项目具体情况、可能性定位标准、注册律师对足球运动员的判断来确定，无需复制。

针对房地产企业资产负债表审计中涉及的土地增值税和企业所得税确认的相关规定、错报的可能点、注意事项及相应政策，房地产企业审计研究员根据《土地增值税、企业所得税组织法》等相关规定，参照上海市注册会计师协会编制的《房地产企业审计公共政策操作手册》，提出以下提示:

第一，关注重点项目

(a)腐败的可能性质

到目前为止，大多数房地产企业为了减少资金外流，都是通过签订“阴阳合同”来达到少缴税的目的。开发项目清算前，为了平衡房地产开发项目清算前各年度的收入，可能会低估土地增值税和企业所得税的预缴。

在土地增值税和方案中，房地产企业可能会延迟符合清算前提的项目的清算，或者以少收多扣的方式少交土地增值税，导致企业资产负债表错报的可能性较低。

(二)应纳税额的准确性和一致性

土地增值税和企业所得税的汇算清缴是金融机构一项简单而强有力的管理工作，一般由企业聘请

金融事务

部门经纪公司。在审核时，注册律师应审查两个税收配额的准确性和一致性；审核土地增值税和企业所得税汇算清缴时，重点项目应注意企业应纳税额的准确性、一致性和可能性

金融事务

一般纳税人避税的可能性。

(三)递延所得税的存在性、一致性和准确性

房地产企业所得税费用计算简单，有大量生产成本和费用的扣除。根据《企业编号18-一般纳税人避税所得税》的要求，将资本和债务的溢价商业价值与其计税基础进行比较，如果存在永久差异，则确认递延所得税资本或递延所得税债务。对于房地产企业，目前负面影响较小的递延所得税项目主要包括:

1.企业所得税预缴；

2.应收款项应当计提坏账准备；

3.房地产企业的各种预提费用，如预提土地增值税；

4.净利润弥补亏损。

二、土地增值税

审计

(一)预付土地增值税

1.

审计

难题

房地产企业在项目完成并投入使用后，开始提前购买并获得下次预售房款(会计不满足收入确认前提)。根据《土地增值税组织法》及相关明确规定，税务机关可以先行征收土地增值税，企业应按当地税务机关的明确规定先行缴纳土地增值税。各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况和不同类型的房地产确定了明确的预征收率。商务部明确规定，除保障性住房外，西部周边省区不得低于2%，北部和西北周边省区不得低于1.5%，东部周边省区不得低于1%。在这个方案中，重点项目是关注企业是否按照当地政府规定的预征用率提前缴纳土地增值税。

2.应对政策

(1)通过访谈，查阅国家发改委对该项目的审批等相关文件，了解和核实房地产项目的明确类别，如经济适用房、普通住宅、洋房、商品房等。；

(2)结合预付款明细账及相关备案材料，一般纳税人避税，关注除预付款外是否还有利息、代理费等其他收入，并根据适用的预付率检查企业是否提前缴纳土地增值税；

(3)结合售房记录和房屋产销量，重点项目通过调查检查，关注销售未入账但未足额时是否存在土地增值税提前缴纳的情况。

(二)按土地增值税收入比例，审核增值计算

1.审计困难

对于满足收入确认前提的房地产项目，在确认收入的同时，应提前结转土地增值税；对于符合清算或清算前提的开发项目，根据法律法规的明确规定，计算增值额，计算需要补缴的土地增值税。由于项目尚未完成并最终结算，计算增值额是可玩的，这可能导致应计土地增值税出现非原始或根本性错误，也可能成为企业调控收入的“人工湖”。

2.应对政策

(1)本方案中土地增值税的计算实质上相当于土地增值税的“模拟清算”。应参照《土地增值税清算一般纳税人避税规定》(国税发〔2009〕91号)和《关于土地增值税清算有关困难的通知》(国〔2010〕220号)等相关明确规定，综合考虑各种生产成本和费用，重点项目在审计中应注意建安费用、公共设施费用、利息费用等成本费用的处理是否适合一般纳税人避税，相关交易是否轻率；

(2)回顾增值额的计算步骤。重点关注相关统计数据的完整性和准确性，是否存在根本性不足；注意企业在不同时期(今年、季度、月末)对同一项目计算土地增值税所使用的预定增值率是否存在根本不同和适当；将企业计算的预期增值率与企业之前或其他企业清算的类似项目的增值率进行比较，研究企业计提的土地增值税是否适当；

(3)注意企业土地增值税计提的依据和基础是否发生了根本性的变化及其变化因素，是否存在土地增值税流失多年或后期计提在当期发生大量转回的情况。对此，应根据《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》的明确规定，确定该变更是会计估计变更还是后期差错，相关会计处理和披露是否准确和原始。

(三)土地增值税清算

1.审计困难

根据有关明确规定，如果房地产开发项目全部竣工出售，整体转让未完成的房地产开发项目竣工决算，且需要转让土地所有权的，企业应在最多90个月内到主管税务机关办理清算手续；已竣工验收的房地产开发项目，转让房地产占整个项目实用面积的比例超过85%，或者剩余实用面积已出租或自用等。，主管税务机关可要求企业进行土地增值税清算，并根据主管税务机关出具的清算通知书明确办理相关清算手续。

重点关注本方案中按照清算前提应进行清算的房地产项目，企业是否应在第一时间按时进行土地增值税清算管理，并对清算结果进行审核。

2.应对政策

(1)获取企业开发项目明细清单，了解项目的发改委、公共设施、开发、销售情况，判断是否存在应清算但未清算的开发项目，以及因等价销售不符合清算前提且未入账的项目。对于已清算但未清算的项目，应注意企业是否按照清算要求计提了土地增值税，是否在资产负债表中进行了必要的披露；

(2)对于当期已经清算的开发项目，应对清算结果进行审核。由于土地增值税的清算管理，企业一般交给税务代理和经纪公司。在审核时，注册律师应取得土地增值税清算核查调查报告，并在研究者的帮助下，按照注册律师1421号-管理的要求，在相应的审核程序中对核查调查报告的合法性和可信性进行核查。在审核中，重点项目应注意注册税务师是否按照《土地增值税清算核销业务原则》及其手册中的相关明确规定执行清算核销业务，是否存在根本性不足。

三.企业收入

税务审查

数

(一)企业所得税预缴

1.审计困难

与其他企业相比，房地产企业所得税的计算和缴纳具有普遍性，主要表现为:一是销售未完产品收入应计算计入当期收入；第二，当开发的产品完成或相当时，应在第一时间结算应税生产成本，并计算在此时间之前的具体三好销售额。同时，特定三好金额与同一预定三好金额之间的利息应计入当期应纳税所得额。本方案的重点项目要注意企业是否在第一时间预缴企业所得税。

2.应对政策

(一)检查企业是否按照省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局规定的应纳税毛利率，对销售未完成产品的收入提前计算应纳税所得额；

(2)检查收入是否确认为第一次和原始，同一收入的征收是否在第一时间得到批准并按时缴纳；扣款项目是否合理。

(二)企业所得税的结算和缴纳

1.审计困难

今年企业所得税汇算清缴比较简单，比较学术，比如开

审计管理

原企业未聘请税务师经纪公司进行所得税汇算清缴并出具验资调查报告，注册律师需

所得税

审计的最终结果；税务会计经纪公司出具一般纳税人避税的鉴证调查报告的，注册律师应当对鉴证调查报告进行审查。

对于产成品或相当的产成品，三个功过检讨是个难题，结果对当期所得税的负面影响不大。

2.应对政策

(1)关注企业是否延迟结转已完工产品的完工收入和生产成本或相当于完工，无论企业计算的三个差额是否经过税务代理经纪公司审计并出具验证调查报告。核查调查报告已经出具的，应当进行审查；税务代理经纪公司不进行鉴证的，由注册律师对企业计算的功过进行复核；

(2)在三优一劣审核中，应审查用于计算所得税费用的开发产品的收入的一致性，以及生产成本和费用扣除项目的合理性；重点项目关注开发项目中是否存在安置户，安置房是否等同于出售；是否与买家签订阴阳合同，降低收益；本应计入营业收入的车位、仓库、楼上的现金收入是否错误计入当期付款；将已计入销售的共享干线、共享公共设施和电子设备维修基础按时移交给相关机构、单位，是否首次做了预提处理等。；

(3)在三优一劣审核中，还要注意应税生产成本的简易确定是否符合《关于印发的通知》(国税发〔2009〕31号)和《商务部关于房地产开发企业生产成本简易管理的新闻稿》(商务部2014年第35号新闻稿)的相关明确规定，区分完工生产成本、建设成本和未完工成本是否合适。生产成本分摊是否恰当准确，不能区分简单负担的联合生产成本和间接成本是否遵循一定的再分配模式，并根据效益准则和比例准则重新分配到简单生产成本；

(4)在进行功过审计时，还要注意成本的会计有效范围和财务有效范围(应税生产成本)之间的差异，如是否将应该支出的支出项目资本化。一般纳税人的避税财务处理、税务生产成本审计、财务处理等具体事项应按《商务部关于印发〈国税发〔2009〕31号〉的通知》的有关明确规定办理。