2016年5月1日，在营业税改革的改革全面推进后，一些经济发展行为的流转税增加营业税的政策与营业税相比有所变化。笔者试图探讨这些变化对个人财产行为税收认定各个方面的负面影响。

根据司法部和商务部关于全面推广

《体制改革通知》(国税发〔2016〕36号，以下简称36号文件)附在《全面实施营业税改征增值税制度》第四十五条后，规定只由建筑物内的中小企业和提供出租公共服务的企业承担责任。收到预付款的那一天不是房地产中小企业支付销售房地产责任的那一天。在此之前，《营业税组织法》规定，出售房地产收到预付款。可以看出，销售房地产的增值税纳税义务发生在营业税纳税义务之后一周，政策发生了根本性的变化。

司法部和商务部之所以规定这个，是因为房地产开发的中小企业采用预购制。收到预付款时，大部分进项税还没有由上海市财政局征收。如果规定收到预付款时要按11%计提销项税额，就不会出现投入产出错配的“错配”问题，导致房地产开发中小企业一方面要缴纳大量税款，另一方面却无法抵扣大量留存税款。为了解决这个问题，《全面实施营业税改征增值税制度改革方案》将销售房产的支付责任从一周转移到一周，收到预付款的当天仍然是销售房产的支付责任。同时，为确保税收平衡，规定了预收3%的税收优惠政策。

对于农地增值税来说，这就带来了一些困难。首先，增税收入和增值税收入的有效范围是否必须完全一致是一个难题。土地增值税法律法规第16条规定，上海市财政局在项目竣工结算前转让房地产取得的收入(预付款)，可以预征收土地增值税。此条仍仅有效，即使增值税不确认预收款收入，也不会对确认为土地税增加的收入产生负面影响，也不会对土地税增加产生负面影响，但需要考虑的是预收款时农用地增值税的计税依据。

根据《关于营业税改征后耕地增值税计税依据存在困难的通知》(国税发〔2016〕43号，以下简称43号文件)第三条规定，耕地增值税向房地产转让所得为不含增值税的所得。但预购没有增值税缴纳责任，也没有增值税销项税(提前收到房款时，当地定额一般不要求开票，或者只要求零税的普通票)，只需要预缴增值税。土地税增加预征时，计税依据是剔除预缴增值税后的收入，剔除一般或简单计税计算的拟增值税销项净利润的收入，还是不勾选任何内容？

局方43号文没有具体说明问题。《广东省地方税务局2016年发布

《关于管理工作难点处理指引的通知》(穗函〔2016〕188号，以下简称188号文件)采用了第二种方法，但上海市财政局近日发布的《商务部关于营改增后耕地增值税征收管理若干规定的新闻公报》(财税〔2016〕70号，以下简称70号文件)明确了土地增税预征税依据，采用了第一种方法。就清算而言，土地增税应纳税所得额不含增值税销项税额，与我局188号文、70号文完全一致。

另一个困难的问题是，85%的可变现楼宇是否需要总的业权转让面积来计算总的实用面积。笔者认为，根据70号新闻稿中关于宗庙增税营改应纳税所得额确认的规定，是指房地产已经转让并取得收入，因此清算前提下的85%比例可以不参照所有权转让总面积占总可售面积计算。否则清算时间会滞后，容易被人为因素控制。并且到目前为止，对于这个问题的下级没有规定确认产权变动时的出售比例，应该维持目前的做法。

第三个问题是清算中预缴增值税抵扣范围内的问题。由于公司在项目现场预缴增值税后缴纳增值税，必须扣除进项税，如果项目较多，可能存在城建税差异，很难区分在政府机构现场缴纳的税款。所以70号新闻稿规定，如果不能按照清算项目准确计算，则按照清算项目预缴增值税时缴纳的城建税、教育费扣除。

商务部《关于农用地转用或出售房地产涉税难点及全额出售农用地或房地产附带人民币问题的新闻稿》(商务部2011年第47号新闻稿)规定，所有在农用地转用或出售房地产过程中全额出售的农用地或房地产附带人民币均为增值税应税运费。增值税按照《司法部、商务部关于部分货物运输适用增值税的通知》第二条和《上海市财政局征收增值税的政策》(财税〔2009〕9号)的有关规定计算缴纳；属于房地产的，上海市财政局缴纳的营业税按照《中华人民共和国营业税组织法》中“房地产买卖”税目计算。

营改增后，上海市财税局虽然机构层面没有专门针对发表文章的这一问题，但周边地区的一些配额机构已经采用了上海市财税局发表文章的方式，专门按照房地产的销售额征收增值税。比如邢台税务曾在《全面推进营改增难点解答(二)——河北省》中明确规定:房地产开发中小企业出售精装修房屋，装修费用(包括装修和电子设备等费用。)已经在《住宅买卖合同》中注明的，已经包含在物业价格中，因此不属于法律上所说的免费赠送，不需要等同于销售。中小房地产企业“出租房屋、赠送电器”等营销方式的支付按照本标准办理。广州税规定，中小房地产企业销售精装修房，按房地产销售额征收增值税。

涉及到用房地产转卖的置物架餐具、电器的农用土地增值税抵扣问题，营改增前后应该是不一样的。根据营改前商务部2011年第47号新闻稿，这部分货运销售收入不属于房地产销售收入，不应纳入上海市财政税务局农用地增值税收入，不允许扣除相同的生产成本(但具体征收管理中往往考虑征收管理的便利性，营业税按房地产销售计征)。根据《商务部关于清理耕地增值税难点的通知》(国税函〔2010〕220号)规定，“已出具销售凭证的，按照凭证所含金额确认收入”。营改增后，数额将计入土地税增加收入。根据“收入应与相关生产成本和费用相匹配”的标准，这部分生产成本应计入耕地生产增值税。

例外的是，对于建筑公司同时为建筑物提供公共服务和销售美国进口运费，36号文件改变了上海市财税局法律法规对建筑物和销售运费分别征税的规定，统一了混合销售的处理方式。理论上，美国进口或非美国进口货运的销售，而建筑公司为建筑物提供公共服务的销售，现在都是按照曹伟的劳动来统一、统一的。

。注意筛选出安装后不属于房产的部分(如置物架餐具、电器)的生产成本，可以据实扣除，但不允许额外扣除。

在营业税法规修订中，删除了“转让建筑物有限所有权或者临时所有权相当于出售房地产”的规定。在处理转让建筑物有限所有权或临时所有权所涉及的营业税时，很多周边地区以前的有效范围一般作为租赁处理，在营业税和耕地增值税中不确认为出售房地产的收入，需要同时征收房产税。营改增后，按照36号通知附件五《关于出售公共服务、资产和房地产的说明》的规定，转让建筑物限制所有权或临时所有权的，按出售房地产缴纳增值税。

笔者认为，营改增后，农地增值税应区别对待这部分收入的生产成本。以公司卖的车位为例。如果车位是所有开发商专门拥有的(如住宅小区绿地内预留的车位)，公司因管理方便而违规销售，则不应计入销售金额，但可扣除相同车位的公共设施支出；如果这部分车位属于公司融资，但按照合同法等相关法律法规的规定，只能是不可能同时持有权属证书(非违法建设)，则应指公共设施和公共设施的有偿转让；如果车位本身可以取得权属证明，但公司采取出售有限所有权或临时所有权的方式，则这部分占用面积应属于总可售面积。

房产税要考虑如何认定被转让房屋的有限所有权或临时所有权合同。如果是租赁就要征收房产税，如果是出售房产的合同就不要征收。根据《合同法》第十五条的规定，“原告与原告之间关于设立、变更、转移、消灭不动产债权的合同，应当在合同成立时予以公布，但法律另有规定或者合同另有约定的除外；请求权不登记，不会对合同部造成负面影响。”只要涉及建筑物有限所有权转让或临时所有权合同的建筑物不是违法建筑物，就应认定为房地产买卖合同，不涉及租赁方案的房产税问题。但是，违法建筑物买卖合同违反了国家的强制性规定，是违宪的，不能系统地转化为租赁合同。此外，根据《中华人民共和国最高人民法院关于城市房屋租赁合同纠纷案件明确适用立法若干难点的解释》(法释[2009]11号)第二条规定，“出租人以租赁方式订立的租赁合同，对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证进行建设的私有房屋，是违宪的”， 非法部分的销售不能按租赁合同办理，地租代理机构也不应按租赁合同征收房产税。

根据《合同法》第30条规定，“因私人房屋的建造权、拆除权等特定行为导致请求权成立或消灭的，开发项目完成后，公司将有权从性质上主张。后来，它会给一些开发商对自己个人财产的小权利，而同一房地产的产权没有改变。所以，在营改增之前，地租中介会根据一手房来处理这部分开发商的营业税，根据庵野秀明来增税。但局改营的视频培训会专门把这部分称为地租征收范围内，公司转让时需要提前核对地租和缴纳增值税。这就带来了一个难题，即公司向地租机构预缴增值税时，如何缴纳农用地增值税。如果没有二手房转让的文件，需要出具风险评估调查报告，这部分需要在项目清算时从总可售面积中剔除，增加了很多不便。笔者建议，从小额确权到公司个人财产再转让的土地税增加，可由公司根据庵野秀明预征收，待项目达到清算前提时一并清算。

房地产广告位租赁营的增加现在是按照时尚行业征收营业税，而货车停车按照其他零售行业征收营业税。但根据附件5《关于出售公共服务、资产和房地产的说明》的规定，根据房地产管理租赁，均须缴纳增值税。

因此，营改增后，有必要考虑房产税是否遵循房地产广告位租赁和货车停车的增值税认定。《房产税组织法》规定，房地产出租的，房地产出租所得为房产税应纳税所得额。就房地产广告位而言，属于原房地产，其租金收入不应作为房产税中的房地产溢价收入。广告位与房产一并出租，其租金收入应并入房产溢价收入缴纳房产税。由于与地下仓库相关的保管费收入具有私房原有的基本功能，因此需要在房产税中考虑保管费收入是否属于房地产地价收入。至于房产税，如果遵循增值税的认定，则按照地价收入征收。笔者认为，货车停车的公共服务只是保管合同，增值税认定的变化并不一定对房产税各方面的认定产生负面影响，房产税不应该从租金中征收。