去年底央视报道，全省房地产开发中小企业所欠土地增值税总值超过3.8万亿元，引起广泛关注。香港许多房地产交易所发布澄清新闻稿，否认未付税款。

随后，央视记者视察了万科企业股权有限公司开发的多个房地产开发项目..央视报道，万科黑龙江城、万科金隅清水湾、万科柏悦湾、万科华庭等万科开发的项目已经到了

前提，但是没有交税。万科随即发表声明予以回应，否认欠税。

令人深思的是，就在今年11月初央视炮轰房地产中小企业之后，配额局一方面表示有关报道“正确”

另一方面，今年12月底，商务部发布了《关于深化土地增值税清算管理的通知》，提出要“深化土地增值税清算管理，全面提高土地增值税征收管理的整体质量”，并提出了一系列要求。

什么是土地增值税？房地产公司是否欠税巨大？土地增值税是不是提前征收占用了中小企业的盈余？央视的实地考察和万科的回应有什么区别？

要搞清楚房地产公司是否欠税，关键是看其负债发生的那一周。1993年中华人民共和国国务院发布的《土地增值税组织法》第十条明确规定:“房地产转让合同签订后7日内，向房地产住所负责人的税务机关缴纳税款，并在税务机关批准的期限内缴纳土地增值税。”

根据该条的明确规定，只要签订了房屋买卖合同，房地产商就要审批付款。但这一规定对于具体实施步骤中的房地产开发中小企业非常实用，因为土地增值税实行四级超额累进税率，按照增值额(收入减去可计入生产成本的法定扣除项目)相对于生产成本的比例确定税额:

增值额不超过抵扣额50%的，征税30%；(扣除项目金额是指计算增值额时可以从收入中扣除的房地产生产成本，下同)

增值额超过扣除额的50%，不超过扣除额的100%，税金为40%；

增值额超过扣除额100%，不超过扣除额200%的，计税50%；

增值额超过抵扣额200%的，征税60%。

因此，开征土地增值税，不仅需要知道房地产的销售额，还需要知道其生产成本；但是，中华民族的房地产实行预售制度。中小房地产企业订立房屋买卖合同时，房屋仍在建设中，生产成本仍为负，增值额和增值率均为负，在收税时很难确定相应的税种。

为此，1995年司法部颁布的《土地增值税组织法法律法规》明确规定:“项目未竣工结算前的房地产转让收入，由于涉及生产成本或其他因素的确定，土地增值税难以计算。如果可以预征土地增值税，则在项目竣工结算后进行清算。”

虽然法律法规可以对房地产中小企业的预避税社区预征收土地增值税，但没有具体的预避税率，房地产项目的清算前提也没有明确规定。由于计算征收土地增值税的步骤比较简单，加上97年后东南亚金融风暴的反弹，中国全国房地产消费市场低迷多年，社区囤积现象相当严重。因此，土地增值税法在颁布后很长一段时间内都没有得到执行。一方面预征率高，另一方面部分房地产开发项目的土地增值税多年未清算。

以金融行业知名品牌产品万科为例，根据万科A发布的2003年报告，2003年万科预收账款金额为4.65亿元，前夜预缴土地增值税金额仅为38.4万元，因此计算出的预付率不足0.1%；2003年万科实现营业收入63.8亿元，增值税及附加费3.49亿元，其中增值税3.19亿元。增值税中包含的土地增值税金额没有在流程附注中单独披露，包括土地增值税避税、城市建设税和高等教育费附加在内的所有其他税种仅为3017万元。假设3017万元全部是土地增值税，2003年出售的房地产项目土地增值税仅为0.00元。

万科是香港证券交易所，a股消费市场数据披露更加透明，管理和娱乐活动更加合法。在其后期，土地增值税的预征收率和征收率仍然明显较低，这表明土地增值税的征收并没有在前夕实施。

直到2006年，随着房地产消费市场的大幅升温，为了调控过热的房地产消费市场，土地增值税第一次成为调控房地产消费市场的机器。2006年12月，商务部发布了《关于房地产开发中小避税企业土地增值税清算管理难点的通知》，要求进一步加强房地产开发中小企业土地增值税清算管理，并明确了土地增值税清算的单位和前提条件。

在2006年监事会的调查报告中，万科研究了出台这项政策的负面影响，认为增值税对万科的负面影响很大。但万科在2006年从央行计提土地增值税5.13亿元，并在流程说明中说明:“控股公司根据《商务部关于房地产开发中小企业土地增值税清算管理难点的通知》，根据清算有效范围，从央行计提土地增值税512，680，100.09港元的补充拨备”。由此可见，在2006年配额局下发这份文件之前，中小房地产企业的土地增值税预征收率和清算避税率都比较高。

之后，为了应对征收土地增值税的困难，2009年5月，配额局出台了《土地增值税清算管理条例》；随着房地产消费市场的停滞和疯狂，为了遏制房地产价格的过度上涨，配额局先后于2010年5月和6月发布了《关于清理土地增值税难点的通知》和《关于加强土地增值税征收管理的通知》等文件，大大增加了新版本的土地增值税法律。《关于加强土地增值税征收管理的通知》明确规定:“除保障性住房外，西部周边省区预征收率不得低于2%，北部和北部省区不得低于1.5%，东部周边省区不得低于1%。”

从万科目前10年避税资产负债表来看，万科的土地增值税征收率历年来直线上升:

万科在后期会计报表中，只在主税和附加税项目中披露了增值税的金额，土地增值税没有在“其他”项目下单独披露。表5为万科今年增值税中“其他”项目(含土地增值税)金额占营业收入的比例。2003年，这一比例仅为0.47%。2006年，随着配额局187号文件的公布，这一比例上升至3.8%，2012年进一步上升至5.4%，表明土地增值税税率有所提高。当然，这一比例的上升可以归因于征管力度的加强、房地产消费市场的回暖以及中小房地产企业利润的上升。

自2006年以来，配额局发布了一系列关于土地增值税的文件。随着新版土地增值税法的出台，万科的土地增值税征收率也直线上升。这说明由于土地增值税法律法规缺乏实用性，土地增值税年轻时预征率和项目清算率较低，但这是否意味着由于近年来加强了土地增值税的征管，中小房地产企业没有拖欠土地增值税？

央视的调查结果和万科的回应有什么区别？万科欠税吗？

据央视报道，央视记者调查了万科开发的四个房地产项目:万科黑龙江城、万科金隅清水湾、万科柏悦湾、万科华庭。

央视报道:调查一期工程开发商后发现，黑龙江万科城一期工程已于2012年12月18日竣工交付客户。只要卖或预售比例达到85%，就符合土地增值税。清算前提；万科2011年中小企业报告显示，截至2011年12月31日，黑龙江万科城预售比例超过88.19%，比85%的比例高出3.19%

2012年12月18日黑龙江万科城市一期工程竣工验收后，已经达到土地增值税清算的前提。今天一年过去了，黑龙江万科城一期工程的土地增值税却迟迟没有清收。

万科在新闻稿中回应:根据经审计的实际成本和收益，黑龙江万科城项目目前为止毛利率只有16%，预定清算后具体应缴纳的土地增值税少于预付金额，属于退税项目。

在我看来，万科的回应左右逢源，但他没有回答央视的问题。央视质疑黑龙江万科城项目一年前就达到清算前提，但没有如期清算。万科回应说，黑龙江万科城项目毛利率低，不算清算。法律法规规定，只要项目符合清算前提，就应该进行清算，不考虑毛利率。本质上万科的回应间接承认了项目已经到了清算前提，但并没有同时做清算。

央视报道称，万科2011年报告显示，早在2011年12月31日年末，上海万科和福喜项目即万科华庭项目的预售比例就达到了100%，满足了一年清算征收的前提条件，部门未能清算征收该项目的土地增值税。

万科在新闻稿中回应称，目前上海金隅华庭项目的销售率仅为49%，预计满足土地增值税结算的前提。

根据万科2011年的报告，上海同福溪项目开工周为2009年7月，首个竣工结算周定于2012年3月。项目预售比例100%。项目规划面积85279平方米，2011年初完成总面积39201平方米。

可以看出，截至2011年初，万科2011年报告披露的上海同福喜项目预售比例为100%，是指同福喜首个竣工项目。但万科在这份新闻稿中说“目前为止销售比例只有49%”，应该是指整个项目，两者不是一个基本概念。

那么，在土地增值税清算中，整个项目是清算单位还是分阶段清算？根据上述配额局2006年第187号文件:“土地增值税以相关机构批准的房地产开发项目为单位进行清算，分期开发的项目以分期项目为单位进行清算。”

一人认为，土地增值税法律法规明确规定房地产开发项目竣工结算后进行土地增值税清算，因为项目生产成本在竣工结算前是一致的，分期项目竣工后，分期项目的生产成本可以可靠量化。配额局明确规定“分期开发的项目，分期项目清算”是有道理的。另一方面，有些房地产项目分几个阶段开发，可能会持续10年甚至更长时间。如果分阶段清算，有些房地产项目可能很多年都不会清算。

根据央视报道和万科披露的已公布数据，笔者认为，央视报道虽然没有提及同富溪项目(万科华庭项目)为首个竣工项目，但对其论点有非常负面的影响。虽然万科华庭项目整体预售比例只有49%，但2011年初同福溪首个项目预售比例已经达到100%避税，项目已经完成，应该清算。

央视报道，万科租售的中心金玉清水湾店的业务副总监告诉几位记者，整个小区三期平房基本售罄，开发商已经入住。业务副总监说:“其他人的销售部已经撤了。怎么会有一手房子？”

万科2012年中小企业报告披露，截至2012年12月31日，金隅清水湾预售比例超过避税98.04%，高于清算要求85%。从2007年到2009年12月31日，上海金隅清水湾项目共有10份预售和销售许可证。截至2012年12月31日，已经三年了，也满足了土地增值税清算的前提。也就是说，截至2012年12月31日，上海金隅清水湾一期工程，无论预售比例还是项目预售许可证已满三年的前提，都已经达到了清理征收土地增值税的前提。但是到目前为止，财政部门还没有对这个项目的土地增值税进行清算和征收。

万科公园凯悦湾项目:

央视报道:追踪避税，发现万科部分避税项目在几年内满足了清算和征收的前提条件，但没有清算。上海广州柏悦湾项目是当今成熟的住宅区。万科租赁和销售中心柏悦湾商场的员工告诉记者，其三期平房已经售罄

根据万科2010年中小企业报告，截至2010年12月31日，万科柏悦湾一期项目预售比例达到96.1%，满足清算前提。到现在3年多了，万科的项目还没有清算。

针对央视的质疑，万科回应称，上海金隅清水湾项目和柏悦湾项目尚未全部售出，最近一次交付周是2013年12月。

根据万科2012年报告，上海金隅清水湾项目规划面积433，584平方米，2012年初完成总面积311，288平方米。最近一期竣工结算周为2012年12月，下一期竣工周定为2013年9月。项目预售率98.04%。

在我看来，万科对“上海金隅清水湾未完全售出”的回应，应该是指整体项目，而没有提及项目一期的销售状况，实质上也没有正面回答央视的质疑。

央视报道，从2007年到2009年12月31日，有10个项目获得了预售和销售许可证。2012年初，金隅清水湾项目的预售率为98.04%，因此笔者推测，一期项目的销售率可能早就达到了100%，满足土地增值税清算的前提。

万科2010年报告显示，上海柏悦湾项目规划面积135689平方米，2010年避税之初完成总面积81938平方米。该项目于2007年11月开工，近期竣工结算于2010年11月，下一阶段计划于2012年7月竣工。项目预售率96.1%。

与上海金隅清水湾项目类似，上海柏悦湾项目也是多期开发。万科的回应没有列出项目各阶段的销售比例。按照项目96.1%的预售比例，其后期项目可能已经满足了土地增值税结算的前提。

基于以上研究，笔者认为央视质疑中小房地产企业巨额欠税，并非出于空。据央视实地调查，万科的部分房地产项目早在2007年就开始了，预售和销售许可证是同时持有的，后期项目早就完成了。土地增值税结算至今未并发，明显有拖欠嫌疑。