金融法规《司法部、商务部关于全面推进增值税转制改革的通知》(

国税发〔2016〕36号

)，房地产开发中小企业开发的房地产项目增值税征收管理暂行规定新闻稿(

商务部新闻稿2016年第18号

)(以下简称《2016年第18号新闻稿》)规定了金融业“业务改革与增加”的金融处理政策。与“营改增”前缴纳的增值税相比，缴纳责任周的确认、税款的预缴、营业额定额的计算、纳税申报表的填写等各个方面都发生了相当大的变化。因此，房地产小企业在记账和纳税申报过程中，应特别注意税务处理和管理工作。

给一颗豌豆(本文定额单位为万元)

答:该公司是一家从事皮具房地产开发、经营和管理的中小企业。政府机构位于梁园区，开发的A房地产项目位于睢阳区。本项目建筑施工许可证登记的开工日期为2016年4月30日。本次“营改增”登记为一般纳税，A房地产项目选择一般纳税方式。

据了解，公司为开发A项目已取得15万平方米农用地，农用地转用费财务凭证金额为3亿元；该项目的总销售面积为390，000平方米。

2016年5月底，项目A仍未完工，预购收入1亿元，同面积1万平方米。

2016年6月底，A项目采购建材混凝土100万元，进项税17万元；5月底向开发商开具了预购1亿元人民币的增值税凭证。本月初没有进项税额。

注:一般税收开发的老房地产项目，可以按一般税收申报，税率为11%。支付待遇和一般税收开发的新房地产项目没有质的区别。

五月底的税务处理

收到预付款时，

借款:利息1万

贷款:预付款-无投票权当天未付房款10000元

注:“增值税改革”后，出售资产的支付责任从增值税支付责任发生的那一周开始转移，收到预付款的当天仍然是出售资产支付责任发生的那一周。当投票日或所有权转移或合同约定的交付年份到来时，付款责任将得到确认。但为了保证税收的均衡存储，2016年第18号新闻稿第10条和第11条具体规定:一般纳税中，单独开发的房地产项目以预付款方式出售的，收到预付款时按3%的比例预缴增值税。预缴税金=预缴÷(1+适用税额或征收率)×3%；采用一般计税方法计算税额的，按照11%的适用税额计算。

a .在次月审批期内，公司按照预征率3%计算预缴税金270.27(10000/(1+11%)×3%)，并向项目所在地绥阳区预缴税金。

借款:应付税-未付增值税270.27

贷款:利息270.27

填写预缴税金表

2016年5月，我收到一笔1亿元的预付款。因为没有开具单据，所以要填写《增值税预缴税金表》，不需要填写《增值税税务记账及纳税申报流程申报表》第一行的“按适用税种计税营业额”一栏。增值税预缴税金表第二行第一列填10000，第二列填0，第三列填3%，第四列填270.27

6月底的税务处理

在接收建筑材料文件并接受其存放时，

借:原材料100

应交税金-应交增值税(进项税)17

信用:利息117

5月底向开发商开具预购人民币1亿元增值税(VAT)凭证，核算及报税流程核算金额9009.01，销项税额990.99，销项税额本月确认。

借款:预付款-无投票权当天未付房价10000元

贷方:预收账款——投票日应税房价为9，009.01。

应交税金-应交增值税(销项税)990.99

国税发〔2016〕18号文第四条:房地产开发中小企业销售新开发的房地产项目，适用一般计税方法，营业额按照取得的总价和额外费用，扣除当期出售的房地产项目相同农用地价格的金额计算。周转率=(总价和额外成本-本期允许扣除的耕地价格)÷(1+11%)

农用地价格允许扣除额:10000÷390000×30000=769.23

同农地价格税:769.23(1+11%)×11% = 76.23

借:应交税金-应交增值税(营改增抵销项税)76.23。

贷款:非营业收入76.23

注:①“营改增”政策的具体记账金额和退税流向程度，必须是“价值扣除法记账和退税流向”，而增值税核算使用“扣除法”。因为A公司投票给开发商的时候，已经按照单据上的营业额和税金入账了。如果不做此分录，就要按照应税所得扣除农用地价格后的金额来计算税额，这样就会导致账表之间的应缴税额统计出现差异，即按照具体流程准确缴纳税款后，保费仍然有欠缴税款的金额。②允许以同等农用地价格抵扣的税款，视为中央政府给予中小企业的减免税优惠，因此计入“营业外收入”科目。

借:应付税款-应付增值税(从未付增值税转出)897.76

贷方:应付税-未付增值税897.76

预缴税金的扣除

国税发〔2016〕18号文新闻稿第14条具体规定，新开发房地产项目销售适用一般计税方法的，当期应纳税额按当期营业额和适用税额的11%计算，扣除预缴税金后，由固定的主管行政机关核定缴纳。未缴纳的预缴税金可结转下期进一步抵扣。

本月应纳税额为627.49(990.99-17-76.23-270.27 = 897.76-270.27)，按财税[2016]36号附件2第1 (10)条的明确规定向公司政府机构驻地梁园区申报。

借款:应付税-未付增值税627.49

贷款:利息627.49

填写纳税申报表

申报纳税时，需填写《商务部关于全面推进增值税制度改革后增值税纳税申报有关事项的新闻公报(

商务部新闻稿2016年第13号

)和商务部关于变更增值税纳税申报表有关事项的新闻稿(

商务部新闻稿2016年第27号

)发布的流程。

在”

增值税

纳税申报表附资料(一)第四行第一栏填写9009.01，第二栏填写990.99，第十二栏填写769.23，第十三栏填写9230.77，第十四栏填写914.76万元；在”

增值税

《纳税申报表附报资料(二)》第2栏“金额”栏填写100，“纳税”栏填写17；增值税纳税申报表附信息(三)第2栏第1栏填写10000，第3、4、5栏填写769.23；在《增值税纳税申报表附信息(四)》序号4第一、四栏填写270.27；“本期可抵扣进项税明细表”第二栏“金额”栏填写100，“税金”栏填写17

以下数字在增值税纳税申报表主表“一般工程项目”一栏中的CCTV中填写或生成:第1栏9009.01、第11栏914.76、第18栏17、第24栏897.76、第27栏(=第28栏)270.27、第34栏627.49

经过上述税务处理后，应付增值税的账表统计数据没有差异。