但房地产开发中小企业的临时设施是指工棚、材料棚、休息棚、办公室、食堂、茶炉房、摩托车房等各类临时用房。房地产中小企业为开发房地产而在工地上临时搭建的，以及为销售房屋而搭建的销售部门、样板房等营销设施。这些临时设施在财务上和

处理？笔者结合近期税收制度的研究工作，对中小房地产企业临时设施的税收处理进行了研究。

(一)房地产开发中小企业临时设施的财务处理

由于中小型房地产企业的临时设施再利用支出金额较小，且临时设施不构成最终开发的单一产品，也不分摊占用耕地的成本，应按收支匹配的标准分期摊销。因此，临时设施的建设成本必须在发生时计入成本，会计处理如下:

借用:开发开销-项目营销设施(销售部/模型室)

贷款:利息

或者

借用:后期费用-临时设施(施工现场各种工棚、材料棚、工棚、办公室、小卖部、茶炉房、摩托车房等临时设施)

贷款:利息

以后开发产品时，会重新分配，作为共同成本转出。

(二)房地产开发中小企业临时设施

处理

1.个人所得税的处理

房地产开发与管理业务

《处理必需品》(国税发〔2009〕31号)明确规定，开发间接费用是指中小企业为必要的组织管理工作开发工程项目发生的简单成本费用，不能归入具体成本。主要包括经理工资、工人福利、折旧、修缮、办公费用、水电费、工人高利贷、建筑租金、周转房摊销、工程项目营销设施建设费用等。在计算成本时，项目的临时基础设施可以通过“后期成本-临时设施”进行审计，项目的营销设施可以通过“开发间接成本-项目的营销设施”进行收集。国税发〔2009〕31号文第二十六条第(一)项按照是否可以出售的标准确定应税成本。明确规定如果开发出来的产品可以出售用于内部经营管理，则作为独立的应税成本进行成本核算；如果不能出售给内部经营管理，可以简单地作为过渡成本收取，然后将其相关成本摊销到可以出售给内部经营管理的成本中。因此，这些临时特殊设施并不简单地作为应税成本会计出现，而应作为过渡成本处理。

2.临时设施

处理

(1)工作棚、材料棚、休息棚、办公室、食堂、茶炉房、摩托车房等各种临时用房。

处理

《司法部、国家税务总局关于审查发布〈房产税若干明确问题的解释和暂行办法〉及〈民用建筑使用税若干明确问题的解释和暂行办法〉的通知》(国税发〔1986〕8号)第二十一条明确规定:“凡在基础设施建设场地为公众服务的工棚、料棚、休息棚、机关、小卖部、茶炉房、摩托车房等临时性房屋，但， 工程类中小企业在基础设施建设完成后，将此类临时房屋的估价返还或转让给基础设施个人纳税申报单位的，从基础设施单位收到的次月起，按明确规定征收房产税。” 国税发〔1986〕8号文第十九条明确规定:“对原征税的房屋征收房产税。中小企业建设项目的私有房屋应当缴纳税款，并从办理验收手续的次月起征收房产税。”基于上述政策，房地产开发中小企业的临时建筑必须满足个税申报流程的两个前提条件:一是临时设施必须服务于基础设施建设用地的公众，二是临时设施必须在项目中间。基本建设结束，临时建筑由基本建设单位使用的，从基本建设单位使用的次月起缴纳房产税。

因此，临时房屋如工棚、材料棚、休息棚、办公室、食堂、茶炉房、摩托车房等。为公众服务的基础设施建设工地，在施工期间免征房产税。工程类中小企业在基础设施建设完成后将临时用房返还或转让给基础设施建设单位的，从基础设施建设单位收到后的次月起，按照明确规定征收房产税。或者这些临时用房是基建单位自己出资建造的，只要基建后还在使用，就要按照明确的规定征收房产税。

(2)营业部、样板房房产税处理

由于中小型房地产企业为出售私有房屋而建造的销售部门和样板房，不构成《司法部、国家税务总局关于审查发布〈房产税若干明确问题的解释和暂行办法〉和〈民用建筑使用税个别纳税申报程序的解释和暂行办法〉的通知》(国税发〔1986〕8号)第二十一条关于免征房产税的明确规定。所以房产税要从建设完成后的第二个月开始缴纳。销售部门和样板房缴纳房产税，按照自用的原个税申报流程值计算纳税。根据《司法部、商务部关于残疾人就业单位一市耕地占用税政策的通知》(财税〔2010〕121号)第三条明确规定:“对于按房地产原值计税的房地产，无论在会计上如何审计，房地产原值都应包括租金，包括取得农用地所有权所支付的价款和开发农用地所发生的费用等。宗地违法建筑小于0.5的，农用地总面积按房产占用面积的两倍计算，计入房产原值的租金相应确定。”因为在会计核算中，销售部门和样板房的成本是在开发间接费的审计中收取的，只包括建设成本，不包括耕地成本，很难确定房地产的原税价值，所以在计算房产税时需要先支付变更。

案例:

2011年6月，A房地产在取得某市某农地所有权后，进入国家发改委进行开发。先投入施工的临时设施包括1000㎡办公楼120万元、2000㎡销售部340万元、200㎡样板房50万元的建设费用。请研究基建办公楼、销售部门、样板房的税务处理。

个人纳税申报流程研究；

(1)财务处理

1000㎡办公楼、2000㎡销售部、200㎡样板房的工程造价的核算处理如下:

借:开发开销-项目营销设施(销售部/样板间)390000

贷款:利息3900000

借用:后期费用-临时设施(各种工棚、材料工棚、休息工棚、办公室、小卖部、茶炉房、摩托车房等临时设施。)120万元

贷款:利息120万

(2)财务处理

根据《司法部、国家税务总局关于印发〈房产税若干明确问题的解释和暂行办法〉及〈民用建筑使用税若干明确问题的解释和暂行办法〉的通知》(国税发〔1986〕8号)第二十一条规定，A房地产项目期间，公司1000㎡的建筑办公用房暂不需要缴纳房产税，但项目结束后，建筑办公用房未拆除。但售楼部2000㎡、样板房200㎡的临时建筑，似乎并不是为基础设施施工现场的公众服务，而是为A房地产公司的项目出售公共服务，不符合税地〔1986〕8号文第二十一条关于免征房产税的明确规定，应从施工完成后的次月起缴纳房产税。

对于销售部门和样板房的房产税的缴纳，应按照自用的原值计算税款。因为在会计核算中，开发间接成本的审计中收集了销售部门和样板房的成本，只包括建设成本，不包括耕地成本，很难确定房地产的原值税额。根据《司法部、商务部关于残疾人就业单位一市耕地占用税政策的通知》(财税〔2010〕121号)第三条明确规定:“对于按房地产原值计税的房地产，无论在会计上如何审计，房地产原值都应包括租金，包括取得农用地所有权所支付的价款和开发农用地所发生的费用等。宗地违法建筑小于0.5的，农用地总面积按房产占用面积的两倍计算，计入房产原值的租金相应确定。”所以在计算售楼部和样板房的房产税时，需要缴纳变更。

假设销售部门占地3000㎡，农用地成本1200元/㎡，销售部门应计入房地产原值的农用地成本为3000×1200元/㎡= 360万元，房产税原值为3.40+3.6 = 700万元，年平均缴纳房产税700 × (1-30%) × 1.2% = 5。假设样板房面积450㎡，违法建筑小于0.5，样本个税申报处理板之间应计入房地产原值的农用地成本为200×2×1200元/㎡ = 48万元，房产税原值为50+48 = 98万元，平均每年缴纳房产税98×1-30%)×1.2% = 0.8232万元