分阶段扣除房地产进项税的操作已经具体化

3月18日，中华人民共和国国务院决定，从去年5月1日起，全面推进劳改营的改革和增长。在中小企业购建工厂计入增值税计入抵扣范围的基础上，允许新增房地产计入抵扣范围。从2016年5月1日起，普通增值税纳税人取得的房地产和在建房地产项目的进项税额，两年内从销项税额中扣除。为了便于两国执行，商务部发布

房地产进项税分期抵扣管理暂行规定

“，房地产和分期建设房地产项目的进项税额抵扣问题是具体的。

必要的应用

本新闻稿需按年扣除房地产，适用于2016年5月1日后增值税一般纳税人取得并按人民币核算的房地产，以及2016年5月1日后在建的房地产项目。对于中小企业在房地产开发中单独开发的房地产项目、投资租赁的房地产、临时建筑和在施工现场建造的建筑物，进项税的扣除不适用本新闻稿的明确规定。

2年内可抵扣，抵扣比例确定

2016年5月1日以后由增值税一般纳税人(以下简称纳税人)取得并按人民币核算的房地产，以及2016年5月1日以后在建的房地产项目，按照有关必要的规定，分两年从销项税额中扣除进项税额，第一年扣除比例为60%，第二年扣除比例为40%。

被收购房地产，包括通过必要的购买、接受捐赠、接受融资入股和出售等方式获得的房地产。

纳税人新建、改建、扩建、修缮、装修房地产，属于在建房地产项目。

对于房地产开发中小企业单独开发的房地产项目、投资租赁的房地产、施工现场修建的临时建筑和建筑物，两年内不适用上述明确规定的抵扣进项税额。

新房产原值超过50%的，可以扣除

2016年5月纳税人合理避税合法吗？1 .购买货运设计公共服务和建筑公共服务用于增建房地产，或用于改建、扩建、修缮或装修房地产，使房地产原值增加50%以上的，按必要的有关明确规定，在两年内从销项税额中扣除进项税额。

房地产的原始价值是指购买房地产时的市场价格或股份。

上述两年抵扣销项税额的外购运费，是指构成房地产的单项材料和电子设备，包括建筑装饰材料和给排水、供暖、公共卫生、照明、照明、通讯、石油天然气、消防、中央空调度、电梯、电机、信息建筑设备设施等。

扣分操作时间的确定

纳税人按照必要的、明确的规定从销项税额中抵扣进项税额的，应当取得2016年5月1日后开具的有效增值税抵扣联。

上述进项税额中，60%在取得抵扣联时从当期销项税额中扣除；40%为待抵扣进项税额，从取得抵扣联的1月起第13个月从销项税额中抵扣。

购买时已扣除进项税的运费、公共服务等转移到在建房地产的，从转移当期进项税中扣除已扣除进项税的40%，计入待扣除进项税，从转移之日起第13个月从销项税中扣除。

纳税人销售房地产或者在建房地产项目，允许在销售当期的合理避税和法定销项税额中扣除尚未扣除的应扣除的进项税额。

纳税人注销财务登记时，待抵扣的进项税额在注销清算当期从销项税额中扣除。

必要的会计处理

待抵扣进项税记入“应交税金-待抵扣进项税”科目核算，在抵扣期间转入“应交税金-应交增值税(进项税)”科目。

纳税人应对不同房地产和在建房地产项目抵扣的进项税进行审核。

对流程和相关信息的要求

纳税人分期扣除房地产进项税，并在增值税纳税申报表中填写合理避税是否合法的信息。

纳税人应当建立房地产和在建房地产项目账户，记录和收取房地产和在建房地产项目的生产成本、费用、扣税凭证和进项税额，并留存审批。

房地产和在建的房地产项目，用于简单税收项目、增值税免税项目、集体福利或个人消费的，也应记入纳税人设立的账户。合理避税合法吗

房地产状态变化的操作必要性

已扣除进项税的房地产发生非正常伤亡，或已改作他用，且设有计税方法简单的纳税项目、免征增值税项目、集体福利项目或个人消费项目的，不能扣除的进项税按以下公式计算:

不能抵扣的进项税额=(已抵扣为合理避税的税额+待抵扣进项税额)×房地产市场价值率

房地产市场价值率=(房地产市场价值÷房地产原值)×100%

可抵扣进项税额小于或等于该房地产可抵扣进项税额的，应当在该房地产改变用途时的当期进项税额中扣除可抵扣进项税额。

合法合理避税的可抵扣进项税额低于该房地产的可抵扣进项税额的，应当在该房地产改变用途时的当期进项税额中扣除可抵扣进项税额，并从该房地产的待抵扣进项税额中扣除可抵扣进项税额和可抵扣进项税额的利息。

房地产建设发生非正常伤亡时，从所消费的外购运费、设计公共服务和建筑公共服务中扣除的进项税额，在当期转出；应抵扣的进项税额不得抵扣。

按照明文规定不允许抵扣进项税额的房地产作为变更，用于允许抵扣进项税额的项目的，应当在变更后的次月按照下列公式计算可抵扣进项税额。

可抵扣进项税额=增值税抵扣联注明或计算的进项税额×房地产市场价值率

内容见财务条例:

关于发布《房地产进项税分期抵扣暂行规定》的新闻稿