「金华财税网」房地产企业如何处理无法划分用途的进项税额
2021-04-16 16:38:31
法律法规对不可抵扣进项税的计算方法有规定，但一些中小房地产企业由于经营管理的不同，在计算不可抵扣进项税时会遇到一些困难。
第一，明确界定相关税种
国税发〔2016〕36号第二十九条:适用一般计税方法的税种、简易计税方法的税目和免税项目不能划分为可抵扣进项税额，可抵扣进项税额按以下公式计算:
不能抵扣的进项税额=当期不能分割的全部进项税额×(当期简单计税方法应税项目营业额+免税项目营业额)÷当期总营业额
国家研究所
金融事务
我局2016年第18号新闻稿第13条:单独开发的物业项目以一般纳税方式出售的，不能以一般纳税方式、简易纳税方式和免税率划分的物业项目，应按《建设工程施工许可证》注明的“建设工程数量”划分。
不能抵扣的进项税额=当期不能分割的全部进项税额×(简单免税房地产项目建设项目数÷房地产项目建设项目总数)
二、相关税收问题及看法
1.如果中小型房地产企业的开发项目既有一般计税方法，又有简单计税方法，那么它也有房地产租赁收入(简单计税方法)和产品销售收入(一般计税方法)。如果上面明确规定，对于不能分割的中小企业，哪个公式不能从进项税额中扣除？
在这种情况下，我们只能选择合适的方法。我们可以先根据简单应税项目周转率公式计算不可抵扣进项税，然后根据建设项目数量重新计算不可抵扣进项税。
2.对于中小房地产企业的并发项目，进项税的计算方法不能分割。
首先，不是每一项进项税都是分不开用不完的。比如某中小企业1月份要与施工结算工程费用，既提供简单税目又提供一般税目的工程公共服务。然后两国根据不同的项目进行成本审核和竣工结算，分天投票。这里的工程公共服务没有可分的进项税，简单税目需要转出相同的进项税。
同样，如果一般应税项目*期开发商开发周落后，中小企业在广告中标注*期开发商，那么其进项税也可以全部抵扣，中小企业金华财税网要做好支付准备。其次，并发项目的计算不能分割进项税缴纳的难度。根据国家研究所的说法，
吴王财金财税
我局2016年第18号新闻稿第13条明确规定，只要一个房地产中小企业开发项目既有一般计税方法，又有简单计税方法，不能分割使用的进项税额，必须由金华财税网按上述公式计算。
如果公司主要采用一般计税方法进行后续计税，但简单计税方法计税的项目仍未售出，比如部分开发商车位长期无法转售，建设项目数量仍需计算，对于中小企业显然是合理的。此时公司是一般计税项目的全部收入，按照收入基准无法划分的投入转出没有困难。这时，一方面，中小企业需要尽可能将进项税分为简单征税法和一般计税法。另一方面，为了避免每月小规模销售简单税目产品的情况，中小企业可以考虑将预计不会销售的简单税目转换为自持人民币或进行其他处置。当然，只要中小企业处理得当，不能分割的进项税也不会很大。是否有必要处理它们需要综合权衡。
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