房地产改革和增加后，房地产会计面临如此大的创新，他几乎已经了解政策了吗？本文对房地产会计人员在实际操作步骤中可能遇到的类似情况进行了梳理和解答，以供同行参考。

I .产品税

OH.1

问:很多房地产开发企业卖的是精装修房，而不是毛坯房。除了私房的设计装修，精装修的房子有时还会赠送电器，比如空调电视节目。在审核销项税额时，是不是应该分别审核卖房、精装修、赠送电器的价格，按照不同的税种计算销项税额？还是作为混合销售，综合精装修房整体内部销售价格，按销售资产申报增值税？

答:对于销售精装修房的房地产企业，在《住宅买卖合同》中已经注明转售的是精装修房，相应的装修、装修、电子设备等费用已经包含在房屋销售价格中，不属于免费赠送。所以，房子的装修和电器不应该等于销售。同时，销售精装修房涉及的装修和用电怎么可能属于一种销售行为？所有获得的价格应作为增值税纳税申报的转移资产。

OH.2

问:在实践中，许多房地产企业会采取一些促销手段来促进销售和增加客户存储量，如租房和赠送卡车/停车位。增值税应该如何核定和计算？

a:租货车要以签订的私房买卖合同上注明的价格作为销售资产的周转，增值税要提前缴纳或者必要的审批；汽车的营业额应按等价销售价格确认中的第二点确定:“按销售同类型公共服务、资产或其他税最近时代资产的平均价格确定”，并按销售运费(17%税)计算、核定、缴纳增值税。

租房和赠送车位应区分以下情况:

(1)一般房地产企业只能出租房屋赠送车位，按以下公共政策处理，按销售房屋和车位拆分销售价格，分别签订房屋和车位销售合同。在这种情况下，企业应根据合同约定的价格，根据需要预付或审批增值税。要注意私房和车位签订的买卖合同中标明的销售价格是否符合消费市场价格。消费市场价格明显偏低的，应当按照消费市场价格提前缴纳增值税或者进行纳税申报。

②房地产企业出租房屋，赠送车位，但未就车位单独签订销售合同，或签订销售合同，但合同金额明显低于消费市场价格的，房地产企业应当按照“确定最近纳税时代销售同类型公共服务、资产或资产的平均价格”，明确确认车位销售价格，并缴纳增值税。

OH.3

问:根据《国家反潜法》和《八通线工程普通用途建设费暂行办法》，战前可用于反潜的库房，按照主管部门的明确规定，建在新建的城市建筑物内。同一个八通线工程的建设及其电子设备和公共设施是国家院的个人财产。如何合理避税因此，房地产公司按照设计标准和明确规定修建的八通线地下公共设施，验收后应移交民防办，产权属于私有财产。

在实践中，房地产开发企业往往与民防办签订回租协议，对地下八通线进行标记，改造成商铺或车位，通过重复使用的方式将八通线商铺/车位的所有权转售给客户。这样，要不要缴纳增值税，需要缴纳哪些课程？

答:八通线项目转卖是一种所有权，不是产权。房地产开发企业可以按提供资产租赁公共服务缴纳增值税。同销项税额的进项税额应为房地产开发企业向民防办补缴的地租地价。但如果民防办难以开具可抵扣增值税抵扣票据，由此产生的费用应计入生产成本。明确实施要靠十一届三中全会。

OH.4

问:为预购节目支付的意愿费、押金和订阅费是预付增值税的计税依据吗？

答:房地产开发企业应根据预收款项预缴增值税。预付款是指房地产企业取得的销售价款，应包括定金、预付款(首付+房贷+余款)和分期取得的全额。房地产企业收取的意愿基金、保证金、认购基金不属于一般意义上的预缴，不需要预缴增值税。

OH.5

问:代你收交的契税、税和执照费是额外费用吗？

答:额外费用是指价格之外收取的各种实物票价。虽然契税和契税不符合《增值税转型改革明确规定》第十三条明确规定的“符合条件的中央政府基础和行政事务单位以外的单位征收的行政服务费用”的广义，但企业征收这部分税收也是一种实物性质的征收和支付。相关机构根据如何合理避税买家，开具单据或行政服务票价凭证。因此，房地产开发企业收取和缴纳的契税、税费和许可费不应计入营业额。

营改增是国家体制各方面的根本性改革。它涉及广泛的细节。要想看得差不多透彻，还需要大量的学习和练习。边肖从企业公共政策操作入手，推荐《房地产开发企业增值税操作实务》一书。一方面，该书对房地产开发企业涉及的增值税政策进行了梳理和阐述，涵盖了迄今为止近期和现代有效的增值税政策；第二个来自

金融事务

从管理制度和企业执行的角度，综合收集目前企业执行增值税政策时更容易出现的死角和问题，并结合政策说明解决办法。

二、进项税

OH.6

问:企业从二级消费市场取得农用地，可以抵扣增值税专用发票吗？

答:可以扣。根据36号文件的明确规定，耕地所有权列为增值税应税范围，原文件不包括不开具增值税专用发票或抵扣增值税专用发票范围内的耕地所有权。因此可以推断，企业在转让农地所有权时可以开具增值税专用发票，受让方在取得增值税专用发票时也应允许抵扣，这也符合增值税“征免税”的准则。

OH.7

问:在房地产开发企业中，如果选择一般税收的一般计税方式，将自己开发销售的房地产项目的设施和公共设施以股份形式分别出售，是否可以扣除农用地的生产成本？

答:可以扣。在房地产开发企业中，一般纳税、出售其开发的房地产项目(简单计税方式除外)、以股份形式单独出售的设施、公共设施，如小学、宾馆等工程项目，只要该设施、公共设施是可出售的，且可在预购范围内同时拥有，可从与该设施、公共设施相同的农用地价格的成交额中扣除。

OH.8

问:使用企业的业务管理或者需要变更计税。后期用于非应税项目的外购运费(不含人民币、资产和资产)、劳务和公共服务用于应税项目。怎么操作？

答:不允许扣分。文件中只明确规定了后期用于非应税项目的人民币、资产、资产可以按照相关明确规定进行抵扣，其他外购项目出现上述情况不能抵扣。因此，如果企业很难将上述项目专门用于应税或非应税项目，建议在避免征税可能性的基础上进行抵扣，确定用于非应税项目时转出。

OH.9住宿费扣款问题

(1)问:企业在酒店开会培训期间取得的住宿餐饮费用增值税专用发票，是否可以抵扣进项税？

答:一般纳税获得的住宿费专用发票可以按时抵扣。企业购买休闲公共服务，不得从销项税额中扣除进项税额。

(2)问:企业在自有经营场所或注册资本发生的住宿费用取得增值税专用发票，能否按时抵扣进项税？

答:企业要根据具体情况做出判断。目前不禁止企业在经营管理场所或注册资本发生的住宿费用扣除进项税。所以，在判断一个企业发生的住宿费是否可以扣除时，关键是看住宿费的最终“用途”，而不是看从中抽取的材料。比如一家会计经纪公司，一般纳税，经营管理地点在上海市东城区

审计

我们的业务发生在上海市房山区。

审计

在房山区上一步发生的住宿费，也可以按照相关明确规定从进项税额中扣除。

OH.10

问:售楼处和样板间之间可以合理避免的进项税怎么抵扣？

答:售楼处、样板房属于临时建筑和施工时可以合理避开的建筑，进项税可以重复抵扣。如果最后需要拆除，说明销售部和样板间已经使用过了，不需要外迁。