征税

原始营业税政策

房地产销售和房地产租赁零售业务均采用5%的税率。

“营改增”政策

房地产租赁公共服务和销售房地产:一般如何适当纳税:逃税者11%，零星纳税人5%。

解释:

过渡性政策:基本保留原营业税5%的政策，给纳税人一个政策缓冲期；

1.房地产销售

(1)一般纳税人

①出售“营改增”前收购或原收购的房产:需简单征收，税率为5%。

②“营改增”后收购或原收购的房地产销售:按5%的税率预征税，然后按一般纳税必要性计算11%的计税金额。

(2)零星纳税人

“营改增”前后，税率为5%

2.房地产管理租赁

(1)一般纳税人

①出售“营改增”前收购或原收购的房产:需简单征收，税率为5%。

②“营改增”后收购或原收购的房地产销售:按5%的税率预征税，然后按一般纳税必要性计算11%的计税金额。(例外:房地产站与政府代理站不完全一致的，预购率为3%，房地产站预征，政府代理站按照一般计税方法核定纳税)

(2)零星纳税人

“营改增”前后，一般按5%的税率缴税(例外:房地产站与政府代理站不完全一致的，预订单率为3%)

【注】以上明细不包括一人卖房和一人租房

国道收费

原始营业税政策

(国税发〔2005〕77号)明确规定，从2005年6月1日起，对中小企业在高速公路管理中收取的国道通行费收入，减按3%的税率征收营业税。

“营改增”政策

高速公路管理中小企业普通纳税人收取体制改革前启动的国道通行费，可选择适用简易计税方法，减按3%的税率计算应纳税额。

解释

在过渡性政策中，保留了原有的营业税

税收折扣

。征收率仍然是3%

房地产销售营业额

原始营业税政策

一般明确规定:纳税人销售房地产收取的总价和额外费用。

同样，明确规定，被收购的房地产是购买或出售的，根据国税发〔2003〕16号文的明确规定，所有单位和一人出售或转让被收购或出售的房地产，出售金额为总收入减去该房地产的购买或受让市场价格。

“营改增”政策

一般明确规定营业额是指纳税人在应税活动中取得的总价和价外费用。

类似的明确规定:

一般纳税人在出售“营改增”前取得的房地产时，可以选择适用简易计税方法，扣除取得该房地产时的购买市场价格或股份后的金额为营业额；出售“营改增”后获得的房地产后，按照一般计税方法计税。

解释

基本上保留了原营业税的征税方式。对于房产销售，还是区分自建和购买房产(含出售，下同)。

对于普通纳税人来说，“营改增”前取得的房产销售、纳税方式、征收率与开业时取得的完全一样，自建额度征税，购入利息征税。如果合理避税是“营改增”后获得的房地产销售，并且在一定程度上不同于自建和外包。首先按照上述方法，按5%的税率(类似于原营业税政策)征收金额或利息，然后按照一般计税方法纳税。此时，房地产是购买还是自建，仍有不同，按照成交额取得的总价和额外费用计算应纳税额，采用11%的税率计算。当然，这个时候进项税是可以长期抵扣的。

零星纳税人不区分“营改增”前后，但要区分自建和外包，分别按金额和利息纳税，征收率为5%。本政策不包括第三人出售房地产，也不包括集团工商户出售已购住房

【注1】房地产开发中小企业类似明确规定:单独开发的房地产项目出售，一般纳税人可选择按5%的征收率征收。当然，营改增后，按照上述政策也可以采用一般的征税方式。交税；分散的纳税人，按5%的粗税率征收。

【注2】房地产开发中小企业普通纳税人如何合理避税项目(计税方法简单的老房地产项目除外)，所得总价和额外费用，扣除出让耕地时支付给政府机构的耕地价格后，即为营业额。

一个人卖房产

原始营业税政策

购买非住房销售的，按一般政策征税。<如何合理避税/p >房屋销售，一个人购买严重不足2年的房屋进行内部销售的，征收营业税金额；买房2年以上(含2年)用于内部销售的，免征营业税。

难民营改革政策

第三人购买非住宅销售的，应当按照上述零星纳税人购买非住宅销售的政策纳税。

房屋销售，如果一个人将买的是认真卖了不到2年的房子，按照5%的征收率缴纳税率；一个人买房超过2年(含2年)内部出售的，免征税率。

解释

本第三方售房政策适用于除海淀区、广东省苏州市、广州市以外的周边地区。广东省苏州市海淀区和广州市买卖房屋两年以上。要区分一般的住房，一般的住房免税，一般的住房利息税免税。这项政策本身明确规定营业税和税率完全相同，只是改变了增值税和税务管理的细节。

此外，在“营改增”的开放政策中，对集体工商户购买的住房，将按照第三方出售住房的政策征税。这里变化不大。原营业税没有明确规定集体工商户单独购买住房的政策，但一般按照中小企业购买房地产的利息纳税。

管理租赁

原始营业税政策

租金收入作为应纳税销售额，不得扣除任何费用。

难民营改革政策

一般纳税人在租房“营改增”前后适用不同的政策；零散纳税人按简单征收按需纳税。

解释

在租出“改革营”前取得房产的一般纳税人，可选择适用简易计税方法，按地价收入乘以征收率5%计税；房地产住所与纳税人政府机关住所不完全一致的，应当向房地产住所预缴。

相似之处:在“营改增”后租房时，如果租住的房产住宅与政府机关住宅不同，则预征用率为3%。

零星纳税人的税收政策与普通纳税人类似。(一人单独租房，明确规定)

一个人租房

原始营业税政策

一个人租房子乱用，营业税减半3%。

难民营改革政策

个人租房的，按5%减1.5%的税率计算应纳税额。

解释

增值税变更后，保留原营业税

税收折扣

。最终税率或征收率为1.5%，但增值税发生变化后，由于

税率

这是额外的税。

营业税

这是量入为出。如果按照含税价格来理解收到的地价，则应在价税分离后计算税费。由于价格内税和价格外税的明确规定不同，造成的变化在一定程度上也反映在大多数其他国家。例如，如果零星纳税人需要获得贷款，他们应该考虑价外税收的价税分离，以及

营业税的销售额<如何合理避税/p >必须是营业税的计税依据。