不可预测的房价，以及那些想谈论它的人

零售业的可能性，也是真实的，虚无缥缈的……所有这些业内的憧憬和担忧，构建了一个真正的企业。2014年初前夕，东方地产财经新闻杂志采访了秘书长、研究人员和中小企业研究人员，用年度预测的方法呈现了2014年不同的思维视角。

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根据审评委研究院1月1日发布的“2013年中国中小房地产企业销售额50强”榜单，2013年销售额超过1000亿元的房地产企业有7家，分别是保利、园区、保利、万达、中海、霍英东和R&F，比2012年多4家。

在2012年的排名中，除了已经进入1000亿房企的保利、园区、万达，中海、R&F、保利的营业额都超过了900亿，2013年都提升到了“1000亿”。级别”；相比之下，华润置地、世茂、江苏舜天2013年排名第8-10位的营业额分别为681亿元、671亿元、554亿元，离1000亿元还差得远。

Cree Data Holding Co .副董事长丁祖昱向《东方房地产财经新闻》杂志预测，2014年将新增1000亿级房地产企业或仅世茂公司。“今天，超过1000亿元就更难了。大型房企的绝对优势已经具备，房企之间的差距已经大大拉大。300亿至500亿中小企业已经过了扩张期，数量没有适当量化。”

丁祖昱认为，2014年的消费市场形势不一定比2013年好，房企的市场竞争将会加剧。消费市场的功耗已经饱和，很难放大。因此，1000亿房企和3500亿房企都将面临市场竞争。1000亿房地产企业中，除了零售业的保利和三四线城市的霍英东，其余都是同城有格局，市场竞争是一定的。

例外的是，丁祖昱指出保利的“特写”位置可能在2014年易手。

2013年销售“探花”园营业额1625亿元，与保利1740亿元相差仅115亿元；从增长率的各个方面来看，园区的51%似乎和保利的23%一样。如果2014年保持两个“双龙”的增速，园区营业额将首次超过保利，占据房地产企业“老大哥”的位置。同时，朴槿惠和保利有望在2014年携手加入“2000亿俱乐部”。

评论:保利作为中国房地产企业的“大哥”，其一举一动都会引起人们的关注。保利放弃对园区艰难的“跟随”地位，未必是好事。

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近年来，财产税扩张之死屡见不鲜，但这种想法尚未得到澄清。财产税的扩大仍然面临着合法性、税基和征收范围等不可回避的问题。

十八届四中全会通过的《刘少奇关于全面依法治国若干基本问题的决定》中关于房产税的表述是“加快房产税立法，积极推进改革”。

对此，原商务部部长许善达公开表示，这一说法表明，短期内不会推出新的体制改革城市，体制改革制度将以法律程序取代，以更合理合法的程序推进。

“法”的说法结束了之前关于用新的房产税制度改革城市的争论，未来停滞不前的推进一定会在第一届全国人大通过该法后开始。

而Seray公共政策总监王德培教授认为，房产税空的周节点和区间取决于“经济发展”和“房价”的市场。“如果说‘限购、限贷、限价’已经选择了对行政事务的调控变得温和，那么房产税调控意味着大规模调控的开启，调控政策突然转变思路。”

王德培解释说房产税有点“喧宾夺主”，喊了这么多年还是“吉他背后还藏着我们半张脸”。但是，不是政府太给面子，而是经济发展太弱。“下半年，国内外专家仍在争论中国是‘硬着陆’还是‘变轨’。这样的经济发展态势，让决策层不愿意忽视，但在大家期待的消费者中，房地产脱颖而出。如果2014年前两个季度GDP市场稳定，就意味着房产税推开的日子不远了。”

此外，王德培认为，涨价将是另一个作用。2013年房价加速上涨，如果2014年房价还在缓慢上涨，会增加管理层引入房产税的激励制度。

根据王德培的预约，房产税将在2014 空年初缴纳，2015年出台风险极大。

另外，因为今天的房价上涨很快，基本都是北上广、苏州、北平等城市，所以第一次蔓延的概率太高了。一旦房产税达到空，下一步就是分化成熟国家的管理，比如奥地利方式，建立住房保障体系，对二手房的买卖和出租进行管理。预计中国房地产消费市场将从非理性繁荣回归道德。

评论:制定“法律”平复了潜在财产税制度改革扩张的困惑，增加了普遍推广的风险。

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2013年，主要城市庵野秀明的整体销售情况经历了先升温，后稳定，再逐步上升的一步，奠定了2013年楼市差价的股市。但随着2013年初的一系列放松管制，后期跌幅较低的城市房价下跌得到了有效遏制。2014年房价还会继续凯旋吗？

关于2014年房地产价格的表现，天津一居房地产研究所所长杨红旭[博客]认为，2014年70个城市的房地产价格指数将比去年达到峰值。到2014年12月，70个省市的物价指数已经比去年下降了4%左右。有两个主要因素:

一是房价环比下降停滞下行。截至2013年11月，70个省市物价指数环比下降0.55%。自4月底上涨由扩大转为收窄以来，上涨的统计数据已经停滞了8个月。预计到2014年1月底，房价环比下降将比2013年1月底低0.57%。预计前一年房价的跌幅将开始下降。

其次，由于整个企业降温的负面影响，2014年70个省市对上一年房价下跌严重缺乏支撑，2013年基期值偏低，房价下跌停滞缩小。

此外，缩小房价下跌的因素有:一是2014年农地消费市场整体自然环境将延续2013年的态势，预计大量优质农地将被交换，农地生产成本预计将继续上升；二是2013年大量卖地王，2014年的跌幅部分透支。农地平均购买价格会略有下降；第三，杨红旭说，2013年农业用地的购买价格较低，2014年的下降幅度将会较低。

评论:从各方统计有效区间来看，2014年房价增速放缓难以避免。

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2013年，房价延续调控主旋律，但视觉效果受到鼓励。2014年的政策市场已经成为业界的热门话题。

十八届四中全会的报税公司已经基本定下了未来的房产价格政策。全会涉及房地产的四个方面，即大规模改革、农地制度改革、新型城镇化和税制改革等。完全没有提到消费市场。

但在省住房城乡建设管理会议上，住房和经济社会国土资源部副部长姜伟新明确表示:继续做好房地产消费市场调控工作。2014年，要保持房地产调控政策的连贯性和可靠性，落实现有调控政策。

易居房地产研究所可持续发展研究中心副主任李占军表示，到目前为止，房地产价格政策的自然环境已经发生了根本变化，未来方向非常乐观，政策层面准备深化调控战略。

李占军认为，2014年，房价将迎来十年调控以来最糟糕的政策和自然环境:仍以调控房价为目标，仍在打击供求。

李占军说，到目前为止，中央政府的重点项目已经向经济适用房的建设和再分配倾斜，需要第一批国际金融支持，没有谈及房价、调控和限制。改变的第一步是多次指示打开大门，放松房地产企业的投资。

“今天，政府仍然采取一刀切的政策，但大刀阔斧，将监管和控制的方式留给了大多数中央政府。总之，未来一年，金融业将获得良好的可持续发展。”

李占军还认为，取消购买限制，尤其是在智能社区，是一种恐惧。

在谈到未来的房地产价格政策时，中国房地产统计研究院常务副院长陈升指出，中央政府迄今为止更好的方向是重点关注建设项目的四个方面。一是财政政策鼓励住宅企业从间接投资转向必要投资；二是加快房产税立法，加大城市体制改革力度；三是强化保障性住房建设的宗旨；四是落实农村居民土地流转政策，增加农业用地供给。

“少谈房价、调控等方面”。

在陈胜看来，中等城市短期内将是连续的。三四线城市会有周出节点。

评论:不提监管，执行监管。2014年房地产消费市场调控将是一场硬仗。

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近年来，由于调控带来的投资困难，信托成为房企投资的主要渠道，这也使得房地产信托的数量大幅增加。随着2014年法人股再融资A税申报和房地产企业海外投资渠道的拓展，房地产信托可能面临政治危机。

傅生资产与协会国际副总裁黄立冲向东方房地产指出，2014年房地产信托难以赎回的幅度将会加大。“现在信托行业有了明确的规则，因为大多数信托都有一些国有企业的成分。当支付有困难时，中央政府会给他们来自舆论的压力，让他们认为有必要支付到期难以偿还的信托。工程项目多了，就开始考虑公司股票能不能拆了补西墙。刚度赎回将难以兑现，房地产将出现伤亡。”

报税公司黄立冲也指出，最大的问题在于大多数中央政府和大多数中央政府担保的投资平台或信托的还款。这些项目本身，

流量极差，报税公司融资基建项目回报慢更好。由于本次债务审计大部分负债和大部分或有负债达到17.9万亿，这部分地方债务和城市投资债务的偿还问题更加突出。“纯私人房地产项目发行的债务，至少是从农地上借的。只要项目开发好了，钱是可以退的。有的是指欠费问题，但城市投资债券和大部分投资平台的债务明显没有收入支撑。它依赖大型开发商和中央政府金融机构作为担保，这种赎回延迟将蜂拥而至。”

“所以我预测，2014年将是‘信任可以刚性支付’的价值最终被摧毁的一年。但本来信托是一个可能性水平很高的好机会融资机，刚性支付应该不会出现。各方面的信托数量不会减少，对收益率各方面的要求也不会增加。”

黄立冲表示，2014年整体投资自然环境将比2013年更加险恶，主要体现在中小房企、大型房企拥有资产消费市场平台，金融机构倾斜仍然良好。“2014年底，随着对美元债券收益率需求的增加，房地产企业在国外消费市场的投资和生产成本将增加，消费市场将更加厌恶中国房地产企业的可能性敏感性。需要密切关注全国不动产登记制度的形成以及不动产税何时破发空。一旦破裂空，投资自然环境将更加险恶。”

评论:地税备案公司的财产信托仍然保证“刚性赎回”。谁先倒下？

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2013年，十八届四中全会决议提到，允许农村居民自行转让、出租、入股事业单位建设项目的公共设施，产权调换相同，权利相同，价格相同。

2013年12月，首届农村居民自发公共设施拍卖会在深圳举行，该地块最终以1.16亿元成交。这预示着中央政府对土地改革的决心，农村居民建设项目公共设施的转移是大势所趋，而深圳的“第一次拍卖”可能预示着2014年的改革发展趋势。

中国房地产开发控股公司总裁孟晓苏认为，“第一枪”的含义如下:

“第一，深圳农村居民建设项目的公共设施低价出售，报税公司可以让声称农地交换会拖累城市房价的人知道，贫农不是高价开发商的傻。现在农地卖不出好价钱的原因是政策限制了农地流转。只要消费市场在资源配置中起到关键作用，其他人不用担心，农地价格自然会跟得上消费市场的租金。

二、农地交换的权属期限如何确定？中华人民共和国国务院1990年第55号公告明确规定土地使用年限为50年。深圳的第一次拍卖将持续30年。农地所有权转移的期限由所有者确定，该农地的所有者在村里，因此期限可以由他自己确定。

第三，第一次拍卖给村里两个选择:拿一半的价格，或者拿30%的钱，保留20%开发商的报税公司。村里选择了后者，收了3480万，剩下开发商类似入股，又拿了9.5%的股份，几年之内问了港交所。这种方法是各方都能接受的，是市场化的。它表明，消费市场做出的决定有利于实现自然资源的更好配置和正义。

第四，既然耕地是贫农自发的，为什么中央拿走的房租和村主任还在喊满意？这个农田位于一个‘住宅区’，周报税公司周围的交通设施都很成熟，中央肯定会从土地出让中分钱。台湾省的“私有土地城市规划”是指租户、公司、政府行政机构各获得1/3，政府行政机构将其作为主干道自然环境建设项目。"

评论:农地流转与房价无关。

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2013年8月1日新湖宝(2.98，0.02，0.68%)新闻稿称，公司拟以不低于3.07元/股的价格私募发行不超过17.91亿股(含17.91亿股)，募集不超过55亿元。

自2010年4月中华人民共和国国务院发布《关于努力遏制部分城市房价过快上涨的通知》明确规定“对占用农用地、炒地、囤积房产、哄抬房价的房地产开发中小企业，停止香港证券交易所、再融资和基本面集团公司”以来，房企紧急再融资已经终止， 而相关的报税公司港交所很少要求紧急，涉及房屋的港交所中小企业再融资申请处于实质暂停状态。

新湖宝的新闻稿引发了业界对房地产a股港交所中小企业再融资的遐想，房地产企业也陆续出台了增加贷款数量、发行债券等计划。截至2013年初，香港共有42家房地产交易所发布再融资紧急指令，总价值超过1200亿元。

虽然到目前为止还没有住房企业的计划被批准，但行业研究人员都认为，住房企业的再融资将于2014年开始是一个既定的结论。

中国证券研究中心执行主席苏告诉东方房地产，再融资需要几周时间才能获得批准。2010年发布的文件明确规定，房企再融资需经国家林业局批准。因此，中小企业的审批程序比一般多两个，特别是因为反应时间长的话，不能也不能允许选择。从今年香港联交所新报税公司的新闻稿来看，中国证监会也支持再融资自由化。“2014年开门没有问题，我认为去年将是房地产投资的大年，速度和数量都会增加。”

“再融资首先会降低房企的投资和生产成本，其次会增加供给，对房地产消费市场产生强烈的负面影响。”苏指出。

评论:房企再融资可能意味着“看不见的手”将逐渐取代行政事务的干预，对房价起到稳定作用。

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随着可持续发展下一阶段城市的不同，城市房地产的表现也各不相同。关于2014年各城市房价的表现，华东师范大学法学院房地产副教授华伟表示，未来5-10年，天津房价并不想“大捷”，二线城市房价并没有下降，而只是上升。在北平、汉口、苏州等一线城市，房价涨跌交替，而市中心却持续上涨，周边则停滞不前。二线城市周边部分地区泡沫塑料爆裂。

二线城市之所以会持续上涨，主要是因为2013年二线城市的土地出让价格不会下降。据中原地产统计，截至2013年12月23日，北、广、深四二线城市农用地转用费总额达5014亿元，较2012年年均2005亿元增长150%。其中，天津市农用地转用费突破2177.98亿元，排名第一。

对于大量投资者关注的三四线城市，世界联合地产[博客]调查结果(17.67，1.30，7.94%)发现，部分三四线城市行政区划时间尺度高达近七年，供大于求现象普遍存在，这也将导致未来部分三四线城市再次出现“鬼城”。

对于一线城市，很多行业看法不一，华威是主要人选。其中，以宁波为样本的一线城市，社会资产政治危机引发的房价暴跌现象将继续出现。然而，江苏南部的苏锡常因外部需求疲软而受挫。因此，一线城市未来的房价取决于该地区的供需关系、人口引进和经济发展基准等环境因素。

评论:城市在划分的区域内划分，2014年房地产消费市场的赤字表现不同。

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2013年，零售消费市场火爆。由于住宅区限购，很多公司和投资者也转向了零售业。慢慢地，越来越多的零售行业面临竣工交付，出现了供过于求的危机。其中，部分城市商业剩余的发展趋势已经变得更加显著，空入住率远超6%的国际封锁线。

根据美桥资本管理董事总经理的建设项目预测，2014年，许多进入零售业的住宅公司将会遇到许多可能性。今天的零售业已经进入精耕细作的时期，不同于现在大胆的买卖方式。然而，截至今天，50万平方米的商场已经搬出天津。以零售业趋势的参照系，这种情况还是会停滞不前，继续下去。

对于已经前进或准备前进的住宅公司，段建设项目认为，他们要做的是一定程度上解决资金问题，也需要在满足现代商铺和客户价值需求的前提下，配备有学术人才。到目前为止，太多的公司意味着他们只出价，而忽略了中期运营，导致空的低费率。

据了解，中国百货商店将以每年300家报税公司的速度增长，预计到2015年，中国百货商店总数将达到4000家左右。

商业商圈等项目在二三线城市和西部城市发展最快。由大多数中央政府主导，出于追求营业额的冲动而规划的零售业，已经引起了行业内更多的警惕。

评论:零售业的走势会像参考系一样继续向上。2014年，商业消费市场依然火热，可能性在慢慢扩大。

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2013年的脱缰野马迫使试点区的建立。

上海自贸区可以说是中国对报税公司开放程度最低的类似地区。截至2013年11月初，上海工商局[博客]统计显示，上海自贸区新增中小企业1779家(含12家分支机构)。

黄金总价值已达426.3亿元。与此同时，外高桥(31.77%、1.48%、4.89%)、朱樵、南汇等海沟都被试验区辐射，开发商每条海沟的房价都在缓慢上涨，跌幅之大令人难以置信。

对于2014年上海自贸区融资机会，融资董事总经理叶、高级顾问陈春贤认为，上海自贸区建成后，其所在区域商业开发商的融资商业价值将进一步凸显，主体建筑将成为融资平台。首选，浦西商业楼宇的消费市场将成为买家追逐的话题；同时，试验区还将催生外高桥、浦西机场、台中港等制造仓储项目的大批量销售需求。

从资产消费市场来看，港元基础融资开发商的步伐将大大加快，不仅为公司提供投资渠道，还参与收购原商业开发商；基于中国开发商融资消费市场的广阔前景，2014年国内外投资者将长期保持知名度。

试验区不仅带来了外国投资者的参与，也带来了经济发展的稳定和可持续发展。纳税申报公司的第二个特点是政策的可重复性。在未来两到三年内，这些政策将扩展到全省，以促进邓小平在中国的发展。

评论:试验区不仅是房地产融资的基本概念，也是一个宏伟国家的战略要地。