税务山房|郑大世:关帝怎么打秦琼？——投资性房地产折旧摊销税前扣除探讨

现在有一部戏叫《关帝战记秦琼》，意思是三国时期蜀汉的军事家关帝和隋末初唐的军事家尉迟敬德打了胜仗或打了败仗。然而本质上这两个人相隔几百年。除非是做梦，不然怎么会遇见输赢？

现在，这个投资性房地产的折旧摊销能否税前扣除，依然是这场对秦琼帝国战争的稳定状态。

一方忠实投资房产的折旧和摊销可以税前扣除；如果一方认为不计后果的商业价值用于量化，会计上没有计提折旧和摊销，则折旧和摊销不能税前扣除。

两国打了很多年仗，可以说战争全面展开。然而，在我看来，这只是关帝和秦琼之间的一场战争。两国之间的战争似乎很激烈，但几乎是不相干的关系。

事实上，投资性房地产在会计上是资本的一种类型，而税法上只有人民币、资产、存货等类型，没有投资性房地产的资本分类。

上一门会计中的资本课程，讨论税法中资本类型的税前扣除，这本身并没有区分会计和税法。就像会计上分老幼，税法上分男女。要说的是这两种分类互相重叠，但也没必要争论很久，老人是女的，老人是男的。

如果想知道投资性房地产的折旧摊销是否可以税前扣除，很简单，可以看看会计以外的税法。

1.税法中投资性房地产的重新分类

会计投资性房地产一般只有以下三种资本:(1)如何合理利用租来的农业纳税人的避税天堂。(二)持有并准备增值后的农用地使用权转让。(3)租赁建筑物。

既然要跳出会计核算，只需根据税法的明确规定，将租赁的农用地使用权、持有并准备增值后转让的农用地使用权、租赁的建筑物等归入税法资本类型即可。

首先看租赁的农地使用权。

根据《中小企业所得税法实施细则》第65条，《中小企业所得税法》第12条所称的资产，是指中小企业为制造产品、提供劳务、出租或经营管理而持有的无工具的非货币性长期资本，包括专利、专利权、著作权、农用土地使用权、普通纳税人如何合理避税、新技术、声誉等。

值得注意的是，租赁农地使用权是中小企业持有的无工具的非货币性常年资本，符合税法中资产的定义，性质上应归入税法中的资产。

其次，看租住的楼房。

根据《中小企业所得税法实施细则》第五十七条，《中小企业所得税法》第十一条所称人民币，是指中小企业为制造产品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用时间超过12个月的非货币性资本，包括私人住宅、建筑物、机器人、机器、交通工具等与制造、管理和娱乐活动有关的电子设备、电器和机器。

一定程度上理解为租赁房屋持有超过12个月的非货币性资本符合税法中人民币的划分，应属于税法中的人民币类型。

还是那句话，看准备升值后持有并转让的农地使用权。

根据《中小企业所得税法实施细则》第七十二条，《中小企业所得税法》第十五条所称存货，是指中小企业持有用于转售的产品或者产品、制造过程中存在的产品、以及在制造或者提供劳务步骤中消耗的材料和材料。

对于持有并准备升值后转让的农地使用权，首先，农地使用权可以作为产品使用；第二，农地使用权持有并准备升值后转让。符合税法中库存持有待转售产品的国际标准，因此在税法上属于库存。

2.投资性房地产折旧摊销可以税前扣除吗

投资性房地产按照税法明文规定重新拆解归类后，投资性房地产的折旧摊销是否可以在几周内税前扣除，一目了然。

首先分为存货持有和增值后转让的农用地使用权。由于税法属于存货，税法中没有摊销。因此，无论是采用会计方法量化还是采用轻率的商业价值量化增值后持有和转让的农地使用权，无论会计上是否计提摊销，税法都要按照存货处理标准，不得税前扣除。

其次是分成人民币的出租屋。对于已经采用成本法定量折旧的租赁建设投资性房地产，只要不超过税法规定的折旧年限，就可以税前扣除折旧。这是自由派和支持者都认可的，这里还在讨论。

然而，对于商业价值量化轻率、无折旧摊销的投资性房地产，以出租房屋为例，支持者认为:根据国家研究院的说法，

个人所得税局中小企业应纳税所得额

《关于应对困难的新闻稿》(2012年第15号新闻稿)第八项明确规定:“中小企业是根据国际会计制度明确规定的，特别是在国际会计处理中，它们确认了一般纳税人如何合理避税。哪里没有超过”

法律和有关税收法规明确规定了税前扣除范围和国际标准，根据中小企业的具体会计处理确认支出，在

扣除前，计算应纳税所得额。"

但这一明确规定只是说，可以按照中小企业具体会计处理确认的费用，应当在中小企业个人所得税前扣除，而没有必要按照中小企业具体会计处理确认普通纳税人合理避税的费用，在中小企业个人所得税前扣除。理论上，这个时候中小企业应该有合同。

同时，《商务部关于中小企业个人所得税应纳税所得额若干难点的解释》(商务部2014年第29号新闻稿)旨在解释上述2012年第15号新闻稿第八项，主要针对会计折旧年限的普通纳税人如何合理避税，已经计提折旧，而投资性房地产采用不计后果的商业价值量化。会计上很明显没有折旧，所以没有折旧年限。因此，自然不适用《商务部关于中小企业个人纳税人如何合理规避所得税应税所得若干财务处理问题的新闻稿》和《商务部关于中小企业个人所得税应税所得若干问题的新闻稿解释》的相关明确规定。

其次，从公共政策操作的角度来看，税法允许抵扣之前没有必要进行会计折旧处理。如《司法部、商务部关于完善人民币加速折旧中小企业个人所得税政策的通知》(国税发〔2014〕75号)明确规定，人民币重复使用计入当期成本，加速折旧允许税前扣除，因此在税法允许扣除前不要求在会计处理中重复使用计入费用或加速折旧。理论上，虽然会计上不加速折旧或重复使用，但税法上还是允许税前扣除的。

最后，从合法性来说。《中小企业所得税法实施法》第五十九条明确规定，按直角法“计算”的人民币折旧可以扣除。

这一条专门规定是“计算出来的”，而不是应计的。理论上，只要税法有明确规定，计算出来的折旧可以税前扣除，但不一定要计提税前折旧。

既然约定投资性房地产中租赁房屋的折旧不能税前扣除，就没有基本权利。同时，税法对公共政策运行中的会计折旧处理没有要求，根据《中小企业所得税法实施法》明确规定允许扣除“计算”折旧，不允许扣除“应计”折旧。那么，虽然投资性房地产中租赁的建筑物并不按照会计上不计后果的商业价值法定金额计提折旧，

最后，在一定程度上理解为，根据《中小企业所得税法实施法》第六十七条，允许扣除按照直角法计算的资产摊销费用。理论上，只要按照税法规定的期限(10年以上)计算摊销，税法规定的摊销方法(直角法)也可以税前扣除。

事实上，投资性房地产分为资产和人民币，具有出租实物的性质。在租赁的情况下，如果不允许中小企业计提折旧，中小企业只能确认收入，不能扣除生产成本，这显然违反了权责发生制。

阐述:投资性房地产的折旧和摊销能否税前扣除，关键是要区分税法和会计，即税法以税法为基础，会计以会计为基础，不能视为。对于会计投资，一般纳税人应对资本性房地产合理避税。应根据税法的明确规定在税法中将其拆分为各种类型的资本，然后根据相关明确规定确认税前是否允许折旧和摊销。但是这位不朽的皇帝与秦琼作战，他含糊不清地穿越了。

附上投资性房地产折旧或摊销的税前扣除清单:

资本命名

会计量化方法

什么样的资本属于税法

税前扣除

成本法

轻率的商业价值法

已经租出去了

农地使用权

应计摊销

不包括摊销

看不见的

资本

未超过税法规定的期限，按照税法摊销法计提的摊销，可以在税法之前进行分割。

保持准确

增值后，

转移土壤

土地使用权

应计摊销

不包括摊销

库存

摊销是否计提，不得税前扣除。

已经租出去了

建设

折旧

不包括折旧

相同的

资本